Nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha compiuto un vero salto di qualità, tornando su livelli di attività che non si vedevano da anni.
Secondo l’ultima analisi del Team Research di Dils, gli investimenti nel real estate hanno raggiunto 12,4 miliardi di euro, il dato più alto degli ultimi sei anni e molto vicino al massimo storico.
A trainare questo risultato è stato soprattutto un quarto trimestre eccezionale, con 4,3 miliardi di euro di investimenti, il miglior Q4 degli ultimi quattro anni. Un segnale chiaro: la fiducia degli investitori – italiani e internazionali – verso il mercato immobiliare italiano è tornata forte.
Un mercato in crescita del +23% rispetto al 2024
Il confronto con l’anno precedente è particolarmente significativo:
- +23% sul totale annuo
- +25% nel solo quarto trimestre
Una dinamica che riflette non solo il miglioramento delle condizioni finanziarie, ma anche la percezione di un mercato italiano più maturo, più stabile e più attrattivo in un contesto europeo ancora incerto.
Retail: record storico oltre i 3 miliardi
Il Retail si conferma l’asset class più dinamica del 2025.
- 3,4 miliardi di euro investiti
- +39% rispetto al 2024
- Nuovo massimo storico per il settore
A fare la differenza sono state grandi operazioni, tra cui tre transazioni superiori ai 400 milioni di euro, con un forte interesse per:
- Factory Outlet
- High Street
- Shopping Centre
Il ritorno degli investitori sui format retail più solidi segnala una fiducia crescente nei flussi di consumo e nella capacità di questi asset di generare reddito stabile.
Hospitality: crescita e focus sul lusso
Il settore alberghiero si conferma tra i più attrattivi:
- 2,4 miliardi di euro investiti nel 2025
- +30% rispetto al 2024
- Miglior risultato degli ultimi sei anni
L’interesse si concentra soprattutto su:
- hotel iconici
- strutture da riposizionare nel segmento Luxury
Roma emerge come uno dei principali poli di attrazione, con oltre 650 milioni di euro investiti, insieme alle principali destinazioni turistiche italiane.
Logistica: solidità e compressione dei rendimenti
Il settore della logistica continua a essere una delle colonne portanti del real estate italiano:
- 2,2 miliardi di euro investiti nel 2025
- +31% rispetto al 2024
- Q4 vicino al miliardo di euro
Gli investitori, prevalentemente internazionali, puntano soprattutto su asset core, contribuendo alla compressione dei rendimenti:
- prime net yield al 5,20% a fine 2025
- ulteriore calo atteso nel 2026
Anche l’uso degli spazi è solido:
- 2,5 milioni di mq di take-up nel 2025
- settimo anno consecutivo sopra i 2 milioni di mq
Uffici: mercato selettivo ma di qualità
Il comparto uffici chiude il 2025 con:
- 1,9 miliardi di euro investiti
- in calo del 14% rispetto al 2024
- ma con un Q4 molto forte (800 milioni, miglior trimestre degli ultimi 3 anni)
Milano catalizza oltre il 70% degli investimenti, seguita da Roma.
Nei due mercati prime i rendimenti tornano a scendere:
- 3,80% a Milano
- 4,30% a Roma
La scarsità di immobili di alta qualità sta spingendo verso l’alto i canoni:
- Milano prime rent: 850 €/mq/anno
- Roma: 630 €/mq/anno
Living: l’asset class che cresce di più
Il Living è tra i protagonisti assoluti del 2025:
- oltre 1 miliardo di euro investito
- +70% rispetto al 2024
- livelli simili al record del 2022
Milano concentra il 66% degli investimenti, seguita da Torino, Roma e Bologna.
Il motore principale è lo Student Housing, che raddoppia i volumi rispetto all’anno precedente.
Questo dato è particolarmente rilevante perché segnala un cambiamento strutturale: il residenziale in affitto sta diventando un asset istituzionale, non più una nicchia.
Compravendite e mutui: domanda solida
Nel terzo trimestre 2025:
- 174.892 compravendite (+8,5%)
- Milano: +11,8%
- Roma: +6,4%
La stabilità dei tassi (3,35%) e la crescita dei mutui:
- 54,4% delle compravendite a Milano
- 60,8% a Roma
confermano una domanda reale e sostenibile, non solo speculativa.
Affitti: meno contratti, ma rendite in crescita nel transitorio
Nel mercato delle locazioni:
- lieve calo dei contratti tradizionali (4+4) a Milano e Roma
- ma crescita dei canoni nel segmento transitorio
Questo indica una maggiore flessibilità della domanda abitativa, soprattutto nei grandi centri urbani.
Le nostre considerazioni
Il 2025 segna un punto di svolta: l’immobiliare italiano non è più solo “in recupero”, ma è tornato ad essere un mercato strutturalmente attrattivo per capitali, investitori e famiglie.
La forte crescita del Living, dello Student Housing e della logistica conferma che il futuro del real estate non è solo nella compravendita, ma sempre più nella rendita da locazione professionale.
In questo scenario, la tutela dei flussi di affitto e la gestione del rischio di morosità diventano elementi chiave per trasformare un mercato in crescita in un investimento davvero sostenibile.
Fonte: Team Research di Dils – Mercato Immobiliare 2025 in Italia
