Dopo anni di crescita sostenuta e performance record, il mercato immobiliare di Dubai mostra segnali di forte instabilità. A pesare è il contesto geopolitico: l’escalation del conflitto in Medio Oriente ha avuto un impatto immediato sui mercati finanziari, colpendo in modo diretto uno dei settori simbolo dell’economia emiratina.
Crollo in Borsa per il real estate di Dubai
Dall’inizio del conflitto, l’indice immobiliare del Dubai Financial Market (DFM) ha perso oltre il 17%, registrando il calo più marcato tra i settori quotati. Un dato particolarmente significativo se si considera che il comparto aveva guadagnato circa il 180% da ottobre 2023, azzerando di fatto tutti i progressi accumulati nel 2026.
A subire le perdite più rilevanti sono stati i principali player del mercato:
- Emaar Properties, tra i maggiori sviluppatori immobiliari degli Emirati e costruttore del Burj Khalifa.
- Aldar Properties, principale developer quotato di Abu Dhabi.
Entrambi hanno perso circa il 18% del proprio valore, con ulteriori ribassi giornalieri rispettivamente del -4,1% e -3,6% nella seduta del 10 marzo.
Anche altri operatori, come Deyaar, attivo nello sviluppo residenziale e commerciale, hanno registrato cali significativi (circa -15% nell’ultima settimana).
Il fattore geopolitico: quando il rischio impatta il real estate
A innescare il cambio di scenario sono stati eventi simbolicamente forti, come gli incendi che hanno coinvolto strutture iconiche di Dubai, tra cui il Burj Al Arab e il Fairmont The Palm.
Queste immagini hanno avuto un impatto immediato sulla percezione internazionale del Paese, storicamente considerato un “porto sicuro” per gli investimenti immobiliari.
Il risultato è stato un rapido aumento della percezione del rischio, con effetti diretti su:
- fiducia degli investitori internazionali;
- flussi di capitale;
- valutazioni immobiliari e finanziarie.
Un mercato che veniva da un anno record
Il calo arriva dopo un periodo di crescita eccezionale. Nel 2025, infatti, il mercato immobiliare degli Emirati Arabi Uniti aveva raggiunto risultati storici:
- oltre 270.000 transazioni immobiliari (+20% su base annua);
- valore complessivo di circa 215 miliardi di euro;
- circa 60 miliardi di euro in nuovi sviluppi.
Secondo Fitch, tra il 2022 e il primo trimestre 2025:
- i prezzi immobiliari a Dubai sono cresciuti del 60%;
- ad Abu Dhabi l’aumento è stato di circa +32%.
Numeri che evidenziano una crescita molto rapida, già accompagnata da segnali di potenziale surriscaldamento del mercato.
Il rischio strutturale: offerta superiore alla domanda
Già prima dell’attuale crisi, diversi analisti avevano sollevato dubbi sulla sostenibilità di questa crescita.
Uno dei principali fattori critici riguarda lo squilibrio tra domanda e offerta:
- circa l’80% degli acquisti residenziali avviene “su carta”, con consegne previste in 2-3 anni;
- sono attese tra 300.000 e 400.000 nuove unità entro il 2028;
- la crescita demografica potrebbe non essere sufficiente ad assorbire l’offerta.
Secondo JPMorgan, infatti, l’espansione della popolazione — che nel 2025 ha superato gli 11 milioni di abitanti (di cui il 90% stranieri) — potrebbe non sostenere il ritmo di sviluppo immobiliare.
In questo contesto, una eventuale fuga di capitali rischierebbe di:
- bloccare nuovi cantieri;
- rallentare progetti in corso;
- aumentare il rischio di invenduto.
Le dichiarazioni degli operatori
Nonostante il contesto incerto, alcuni operatori mantengono una visione relativamente positiva.
Il fondatore di Emaar Properties, Mohamed Alabbar, ha dichiarato che il settore potrebbe attraversare un rallentamento, ma ha sottolineato come i fondamentali restino solidi, evidenziando che il mercato immobiliare emiratino è meno dipendente dal credito bancario rispetto ad altri contesti.
Secondo Luca Dondi, AD di Patrigest:
“L’immagine di porto sicuro ne esce incrinata, ma molto dipenderà dalla durata del conflitto. Una fase di repricing potrebbe aprire opportunità per capitali speculativi.”
Con rendimenti compresi tra l’8% e il 10%, il mercato di Dubai incorporava già un livello di rischio superiore rispetto a mercati più maturi.
Considerazioni per investitori e locatori
La situazione attuale offre alcuni spunti di riflessione importanti anche per investitori e operatori del mercato immobiliare europeo.
1. Il rischio geopolitico è un fattore determinante
Anche i mercati considerati più solidi possono subire shock improvvisi legati a fattori esterni.
2. Crescite troppo rapide aumentano la vulnerabilità
L’incremento dei prezzi registrato negli ultimi anni ha reso il mercato più esposto a correzioni.
3. La liquidità può cambiare direzione rapidamente
In contesti globalizzati, i capitali si muovono velocemente verso mercati percepiti come più sicuri.
4. Possibili opportunità nel medio periodo
Una fase di ribasso potrebbe attrarre investitori con maggiore propensione al rischio, interessati ad acquistare a prezzi ridotti.
Il punto di vista Rent2Cash
Per chi investe nel residenziale, questo scenario rafforza un principio chiave: la stabilità del rendimento è spesso più importante della massimizzazione del rendimento stesso.
Mercati ad alta crescita come Dubai possono offrire ritorni elevati, ma espongono anche a:
- maggiore volatilità;
- rischio di mercato;
- dipendenza da fattori esterni.
Al contrario, mercati più maturi come quello italiano, pur con rendimenti più contenuti, possono garantire maggiore prevedibilità.
Fonte: Il Sole 24 Ore – “A Dubai in caduta in Borsa il settore immobiliare”
