Il 30 aprile 2026 il Consiglio dei Ministri ha approvato un disegno di legge con dichiarazione d’urgenza che ridisegna le procedure di rilascio degli immobili locati. Il provvedimento interviene su tre fronti: le procedure di notifica, i tempi di esecuzione dello sfratto e l’introduzione di un meccanismo sanzionatorio per chi non rispetta i termini. Per chi possiede o gestisce immobili in affitto, è uno dei cambiamenti più concreti degli ultimi anni sul fronte delle procedure di rilascio.
Ciò non significa che dal mancato pagamento del canone alla riconsegna dell’immobile passino solo 15 giorni, ma che la fase esecutiva punta a una velocizzazione forzata. Il termine riguarda l’atto giudiziale di rilascio, non lo sgombero fisico. Il che è comunque una novità sostanziale: è il punto di partenza della tutela che si sposta in avanti, comprimendo la fase in cui il proprietario resta senza un titolo rapido su cui agire.
Cosa ha approvato il Governo
Il Governo ha approvato due provvedimenti diversi. Il decreto Piano Casa punta ad aumentare le abitazioni disponibili: recupero di circa 60mila alloggi popolari oggi inutilizzati, obiettivo di 100mila alloggi in dieci anni. Il disegno di legge sugli sgomberi, invece, accelera i tempi per rientrare in possesso di quelle che già esistono, quando l’inquilino non ha più titolo per restare.
Il DDL interviene su occupazioni abusive, contratti di locazione scaduti e morosità persistente degli affittuari. Situazioni diverse, con percorsi giuridici diversi, che il testo prova a gestire con tempi più certi.
Cosa prevede il testo: le tre misure principali
1. La nuova ingiunzione di rilascio per finita locazione
Arriva un nuovo procedimento chiamato “ingiunzione di rilascio per finita locazione“, pensato per assicurare la liberazione degli immobili con contratti di affitto conclusi o in fase di scadenza. In base alle nuove norme, il giudice deciderà entro 15 giorni dalla presentazione del ricorso.
Se il contratto è già scaduto, il giudice fissa il rilascio entro un termine compreso tra 30 e 60 giorni, lasciando un margine di flessibilità per le esigenze delle parti. Si applica ai casi di occupazione abusiva, contratto scaduto e morosità persistente.
2. La penale dell’1% al giorno
Il provvedimento introduce una penale pari all’1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo, calcolata dal termine fissato dal giudice nel provvedimento di rilascio. Il parametro è concreto: su un affitto mensile di 800 euro, ogni giorno di occupazione oltre il termine costa 8 euro aggiuntivi; su 1.200 euro al mese, 12 euro. In assenza di canone, la percentuale viene proporzionata al valore di mercato dell’immobile.
La misura non è solo economica. Traduce il ritardo in un importo giornaliero progressivo e calcolabile, che cambia le strategie processuali di chi oggi prolungava l’occupazione senza un costo aggiuntivo certo e immediato.
3. Stretta sulla morosità e sulle notifiche
Il DDL riduce le possibilità concesse agli inquilini morosi per sanare il debito: scendono da tre a due nell’arco di quattro anni. Si riducono anche i tempi concedibili dal giudice per il pagamento spontaneo, che arrivano a 45 giorni, elevabili a 60 solo nei casi più gravi.
Sul fronte delle notifiche, lo sfratto potrà avanzare anche se l’inquilino è irreperibile, evitando che l’assenza blocchi la procedura. Resta la possibilità di opposizione se il destinatario dimostra di non aver avuto conoscenza dell’atto.
Il rapporto con il Decreto Sicurezza 2025
Il DDL si inserisce in un quadro normativo che si era già mosso. Dal 2025 il codice penale contiene l‘articolo 634-bis sull’occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui, con pene da due a sette anni. Quello strumento, però, riguarda una fattispecie penale specifica, legata all’immobile usato come domicilio.
Il nuovo DDL si muove su un piano più ampio: investe anche il rilascio per contratto scaduto e per morosità. La differenza tecnica è rilevante. Il Decreto Sicurezza punisce l’occupazione abusiva come reato. Il nuovo DDL accelera i tempi per chi deve recuperare un immobile dopo una morosità o un contratto scaduto. Sono due strumenti che si affiancano, non si sovrappongono.
Cosa rimane invariato: le tutele per i soggetti fragili
L’esecuzione dello sfratto può essere differita dall’ufficiale giudiziario, ma una sola volta e per un massimo di 180 giorni, se l’esecutato ha più di 75 anni, una malattia terminale o una disabilità grave. Il giudice conserva il potere di sospendere l’esecuzione provvisoria su istanza dell’opponente che sollevi eccezioni fondate.
La gestione dell’emergenza abitativa per i nuclei più fragili resta affidata al Piano Casa e ai canali pubblici di sostegno, separati dall’iter sul possesso.
Cosa significa per chi possiede o gestisce immobili in locazione
Il DDL è approvato dal Consiglio dei Ministri, ma deve ancora completare l’iter parlamentare per produrre effetti generali. I due strumenti seguono anche calendari diversi: il decreto Piano Casa, essendo un decreto-legge, è già efficace e dovrà essere convertito in legge entro 60 giorni; il DDL sugli sgomberi dovrà invece essere presentato alle Camere.
Le implicazioni operative per chi gestisce immobili con contratti pluriennali sono già leggibili. Se approvato, il DDL rafforza la posizione negoziale del locatore fin dalla firma del contratto. La penale giornaliera, in particolare, può diventare un riferimento esplicito in sede negoziale, rafforzando la serietà degli accordi fin dall’inizio del rapporto locativo.
Le nostre considerazioni
Ciò che questo DDL descrive è una realtà che vediamo già nei dati. I contratti di locazione generano flussi prevedibili, ma diluiti nel tempo. Il problema vero, per chi possiede immobili, non è tanto la morosità in sé quanto il costo e l’incertezza del recupero.
Un mercato degli affitti con procedure di rilascio più certe è un mercato in cui i contratti pluriennali diventano più attrattivi.
Fonte: Comunicato stampa del Consiglio dei Ministri n. 173
