Registrare un contratto di affitto è un passaggio fondamentale da compiere dopo la stipula per rendere ufficiale e tutelare l’accordo tra proprietario e inquilino. Anche se a prima vista può sembrare complesso, soprattutto se stai affittando un immobile per la prima volta, con le informazioni giuste e un po’ di organizzazione, si rivela un’operazione semplice e veloce.
In questa guida scoprirai perché è importante registrare il contratto, accompagnandoti passo dopo passo nella procedura:
- Cos’è la registrazione del contratto di locazione e quando è obbligatoria
- Come registrare un contratto di locazione
- Documenti necessari per la registrazione
- Quanto costa registrare un contratto di affitto
- Chi deve registrare il contratto di locazione
- Cosa succede se non si registra un contratto
Cos’è la registrazione del contratto di locazione e quando è obbligatoria
Ogni volta che affitti un immobile per una durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno solare, la registrazione del contratto di locazione è obbligatoria per legge.
La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se successiva, dalla sua decorrenza. L’obbligo vale sia per i contratti a canone libero che per quelli a canone concordato, transitori o per studenti universitari.
A cosa serve la registrazione?
Registrare il contratto non è solo un adempimento fiscale, ma una tutela fondamentale per entrambe le parti:
- Per il proprietario: la registrazione rende ufficiale il contratto e lo rende opponibile a terzi, permettendo di agire legalmente in caso di morosità o controversie con l’inquilino.
- Per l’inquilino: consente di accedere a detrazioni fiscali, agevolazioni per l’affitto (es. bonus affitto giovani o studenti) e di far valere i propri diritti in caso di contestazioni.
La registrazione rappresenta anche un deterrente contro l’evasione fiscale e garantisce maggiore trasparenza nel mercato delle locazioni.
Come registrare un contratto di locazione
Il contratto di locazione può essere registrato in 3 modi principali, a seconda delle esigenze. Ora li vediamo nel dettaglio.
Registrare un contratto di locazione online
La registrazione telematica del contratto di locazione è il metodo più semplice, veloce e pratico, sempre più utilizzato da chi preferisce gestire tutto da casa. È accessibile tramite il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando le credenziali:
- SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale)
- CIE (Carta d’Identità Elettronica)
- CNS (Carta Nazionale dei Servizi)
- Oppure credenziali Entratel/Fisconline
Procedura
- Vai sul sito agenziaentrate.gov.it.
- Accedi all’area “Servizi per – Registrare contratti di locazione”.
- Seleziona l’applicazione “RLI Web” per procedere con la registrazione.
- Compila il modello RLI online e allega:
- il contratto di affitto firmato (formato PDF/A o TIFF);
- gli eventuali allegati obbligatori (es. planimetria catastale o APE);
- i dati anagrafici e fiscali delle parti coinvolte (proprietario e inquilino);
- la scelta del regime fiscale, ordinario o con cedolare secca.
Al termine, riceverai una ricevuta di registrazione valida a tutti gli effetti legali e fiscali.
📌 Attenzione: la registrazione online è obbligatoria per i proprietari che possiedono più di 10 immobili e per tutti gli agenti immobiliari abilitati.
Registrare un contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate
Se preferisci una modalità tradizionale, puoi registrare il contratto in presenza presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Cosa portare con te:
- Due copie del contratto firmato in originale;
- Il modello RLI compilato in tutte le sue parti;
- L’Attestato di Prestazione Energetica (APE), se previsto dalla normativa;
- Una marca da bollo da 16€ ogni 4 facciate scritte (o ogni 100 righe);
- La ricevuta del pagamento dell’imposta di registro, effettuato tramite modello F24 Elide.
Una volta consegnata la documentazione, riceverai:
- la copia registrata del contratto con timbro e data ufficiale;
- una ricevuta di avvenuta registrazione.
📌 Se hai optato per il regime della cedolare secca, non dovrai versare l’imposta di registro né quella di bollo, ma solo l’imposta sostitutiva annuale secondo le aliquote previste.
Registrare un contratto di locazione tramite intermediario abilitato
Oltre alla registrazione online o presso l’Agenzia delle Entrate, è possibile affidarsi a un intermediario abilitato per registrare un contratto di locazione. Si tratta di una soluzione particolarmente utile per chi preferisce evitare procedure burocratiche o non ha dimestichezza con i sistemi digitali.
Gli intermediari abilitati sono soggetti iscritti all’albo dei professionisti autorizzati a operare con l’Agenzia delle Entrate. Tra questi rientrano:
- Commercialisti e consulenti fiscali
- CAF (Centri di Assistenza Fiscale)
- Agenti immobiliari abilitati
- Avvocati e notai
L’intermediario si occupa di tutte le fasi della registrazione, inclusi:
- la compilazione del modello RLI per la registrazione del contratto;
- il calcolo e il versamento delle imposte di registro e di bollo, se dovute;
- l’invio telematico del contratto tramite il servizio Entratel dell’Agenzia delle Entrate;
- il rilascio della ricevuta di registrazione e della copia del contratto con il timbro digitale;
- l’eventuale gestione delle annualità successive, proroghe, risoluzioni anticipate o cessioni.
Come avviene la delega?
Per autorizzare formalmente l’intermediario a procedere, è necessario compilare un’apposita delega scritta. L’Agenzia delle Entrate fornisce un modello predefinito che deve essere firmato dal locatore (o da entrambe le parti, se richiesto).
La delega deve contenere:
- i dati del delegante (proprietario o altro soggetto legittimato);
- i dati dell’intermediario;
- la descrizione dell’attività da svolgere (es. registrazione, rinnovo, risoluzione);
- la firma del delegante e dell’intermediario.
Documenti necessari per la registrazione
Che tu scelga la modalità online o quella fisica, ti serviranno:
- contratto firmato in tutte le pagine;
- documento d’identità delle parti;
- codice fiscale di locatore e conduttore;
- APE (obbligatorio per gli affitti di immobili residenziali);
- eventuale planimetria o allegati;
- ricevuta pagamento imposta registro (o F24 Elide);
- marca da bollo (se prevista).
Quanto costa registrare un contratto di affitto
Registrare un contratto di locazione comporta alcune spese obbligatorie. I costi possono variare a seconda del tipo di contratto (a canone libero, concordato, transitorio, ecc.) e del regime fiscale scelto, ovvero tassazione ordinaria o cedolare secca.
Imposta di registro
L’imposta di registro si applica a tutti i contratti, tranne quelli in cedolare secca. L’importo è pari al:
- 2% del canone annuo moltiplicato per il numero degli anni di durata del contratto;
- con un importo minimo di 67 euro.
👉 Esempio: se il canone annuo è di 7.200 euro (600 €/mese), l’imposta sarà di:
- 144 euro per ogni anno;
- oppure 720 euro totali se registri per 5 anni in un’unica soluzione.
Puoi scegliere:
- Pagamento annuale, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità;
- Pagamento in un’unica soluzione per tutti gli anni del contratto (con uno sconto dell’1,4%).
Imposta di bollo
- Va applicata una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate scritte o ogni 100 righe del contratto.
- La marca da bollo è dovuta per ciascuna copia del contratto, quindi anche per quella dell’inquilino e per quella da consegnare all’Agenzia delle Entrate.
📌 Attenzione: anche gli eventuali allegati (es. planimetrie, inventari, APE) contribuiscono al conteggio delle pagine.
In caso di cedolare secca
Scegliendo il regime della cedolare secca, non si pagano:
- imposta di registro;
- imposta di bollo.
Si tratta quindi della soluzione più economica dal punto di vista fiscale, ma bisogna rinunciare alla possibilità di aggiornare il canone con l’ISTAT e rispettare alcune condizioni specifiche.
Chi deve registrare il contratto di locazione
La legge prevede che proprietario e inquilino, siano responsabili per la registrazione del contratto di locazione. Questo significa che, in caso di mancata registrazione, entrambe le parti possono essere sanzionate dall’Agenzia delle Entrate.
Nella pratica, è quasi sempre il locatore a occuparsi della registrazione, sia per consuetudine che per interesse: è lui che deve dichiarare i canoni percepiti ai fini fiscali, e che rischia di più in caso di controlli.
Chi paga i costi?
I costi di registrazione del contratto sono a carico di entrambe le parti in misura paritaria (50% ciascuno), salvo diverso accordo scritto.
📌 Attenzione: è vietato per legge far ricadere l’intero costo sull’inquilino. Se il contratto prevede clausole di questo tipo, sono nulle e impugnabili.
Questa suddivisione vale anche per le eventuali spese di rinnovo, proroga o risoluzione anticipata, quando soggette a imposta.
Cosa succede se non si registra un contratto di locazione?
Non registrare un contratto di affitto può sembrare una scorciatoia per risparmiare, ma espone sia il locatore sia l’inquilino a gravi rischi.
Rischi per il locatore
- Sanzioni amministrative: da 120% a 240% dell’imposta di registro dovuta, aumentata in caso di controlli.
- Se il contratto non è registrato, non ha valore legale: il proprietario non può agire legalmente per lo sfratto per morosità, né può esigere il pagamento del canone in caso di controversie.
- Se viene dichiarato un canone inferiore a quello reale, le sanzioni arrivano fino al 400% dell’imposta evasa, oltre al recupero dell’intera somma.
Rischi per l’inquilino
- Se il contratto non è registrato, l’inquilino non può usufruire delle detrazioni fiscali per l’affitto nella dichiarazione dei redditi.
- In caso di controllo, può essere costretto a rilasciare l’immobile senza preavviso.
- Ma attenzione: se il locatore non registra il contratto, l’inquilino può rivolgersi all’Agenzia delle Entrate per chiedere la registrazione d’ufficio e ottenere il riconoscimento di un canone calmierato (spesso molto inferiore a quello pagato).
Rischi condivisi
Entrambe le parti possono essere ritenute responsabili per la mancata registrazione, con sanzioni e accertamenti fiscali che possono estendersi anche a più anni a ritroso.
Registrare un contratto di locazione non è solo un obbligo legale, ma anche una garanzia di tutela per entrambe le parti coinvolte. Che tu sia un proprietario alle prime armi o un locatore esperto, conoscere modalità, tempistiche, costi e rischi ti permette di affrontare la procedura con maggiore consapevolezza e senza brutte sorprese.
Grazie agli strumenti digitali e al supporto di professionisti abilitati, oggi la registrazione può essere semplice, veloce e gestibile anche da remoto. Scegli la modalità più adatta alle tue esigenze e assicurati che ogni passaggio sia svolto nel rispetto delle regole.
