Una volta ottenuta la convalida di sfratto per morosità e completata l’iscrizione a ruolo, inizia la fase più concreta: l’esecuzione dello sfratto. Ma come funziona esattamente? Quali sono i tempi? E cosa succede se l’inquilino non libera l’immobile?
In questa guida scoprirai tutto ciò che riguarda la procedura esecutiva dello sfratto, le azioni dell’ufficiale giudiziario, le differenze tra primo e secondo accesso, e cosa fare in caso di resistenza.
Cos’è lo sfratto esecutivo e quando scatta
Lo sfratto esecutivo è la fase finale della procedura di sfratto. Avviene quando:
- Il giudice ha convalidato lo sfratto.
- Il locatore ha iscritto a ruolo la procedura.
- L’inquilino non ha lasciato spontaneamente l’immobile.
A quel punto, il locatore può chiedere la notifica del precetto e fissare con il tribunale l’intervento di un ufficiale giudiziario, che agirà per liberare forzatamente l’immobile.
Come funziona l’esecuzione dello sfratto
L’ufficiale giudiziario si reca presso l’abitazione con: copia del provvedimento esecutivo (convalida), precetto notificato, ed eventualmente un fabbro o la forza pubblica.
L’intervento può avvenire in più accessi:
🔹 Primo accesso ufficiale giudiziario:Il conduttore viene invitato a rilasciare volontariamente l’immobile. Se non lo fa, viene fissata una nuova data per il rilascio forzato
🔹 Secondo accesso (sfratto esecutivo forzato): Se il conduttore è ancora presente, l’ufficiale può entrare con un fabbro, cambiare la serratura, richiedere l’intervento della forza pubblica.
Se l’immobile è vuoto, si procede al rilascio immediato. Se ci sono beni mobili, viene redatto un verbale di abbandono (che vedremo in un articolo dedicato).
Tempi dell’esecuzione: da precetto al rilascio
| Fase | Tempo indicativo |
| Notifica precetto | +10 giorni dopo iscrizione a ruolo |
| Primo accesso ufficiale giudiziario | +30/45 giorni |
| Secondo accesso (se necessario) | +15/30 giorni |
| Rilascio immobile completo | 60–90 giorni medi (ma variabili) |
📌 I tempi dipendono dal carico del tribunale, dalla disponibilità della forza pubblica e da eventuali opposizioni.
Cosa succede dopo lo sfratto esecutivo?
Dopo il rilascio forzato dell’immobile:
- Il locatore rientra in possesso legittimo dell’appartamento.
- Se presenti beni mobili abbandonati, va avviata una procedura specifica.
- È possibile richiedere il pignoramento dei canoni non pagati tramite decreto ingiuntivo.
Precetto, formula esecutiva e avviso di sfratto: le tappe obbligatorie
- Precetto per rilascio: notifica formale che invita a lasciare l’immobile entro 10 giorni.
- Formula esecutiva: apposta sulla convalida dal tribunale (serve per l’esecuzione).
- Avviso di sfratto: comunicazione dell’ufficiale giudiziario al conduttore.
Ogni passaggio ha valore legale preciso. È bene essere seguiti da un avvocato o consulente esperto.
Rilascio spontaneo: alternativa allo sfratto forzato
In alcuni casi, l’inquilino può lasciare l’immobile spontaneamente dopo la notifica del precetto o al primo accesso.
Questa soluzione:
- evita costi ulteriori;
- riduce i tempi;
- evita un verbale di resistenza.
Sempre meglio incentivare una risoluzione bonaria, se possibile.
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❓Domande frequenti
❓Quanto dura in media uno sfratto esecutivo?
Tra precetto e rilascio completo passano circa 60–90 giorni, ma i tempi dipendono dalla zona e dai rinvii.
❓Serve l’avvocato per eseguire uno sfratto?
Non è obbligatorio, ma fortemente consigliato per evitare errori nei tempi e negli atti.
❓Posso riavere i canoni non pagati dopo lo sfratto?
Sì, con un decreto ingiuntivo puoi avviare azioni esecutive (pignoramenti, ecc.).
❓Cosa succede se l’inquilino resiste?
Si può procedere con forza pubblica, previo coordinamento con la prefettura.
❓L’inquilino può lasciare l’immobile spontaneamente?
Sì, in qualsiasi momento prima o durante la procedura. Il rilascio spontaneo chiude la pratica.
