Il 2026 si prepara a diventare un anno chiave per il mercato immobiliare italiano. Secondo un’analisi di Marco Tilesi – esperto di mercato immobiliare – il real estate nazionale entra in una fase di possibile svolta, dopo un 2025 che ha confermato la solidità del settore nonostante un contesto macroeconomico complesso. L’Italia si posiziona così tra i mercati più dinamici d’Europa, sostenuta da una domanda abitativa strutturalmente elevata, da un rinnovato interesse degli investitori e da possibili interventi normativi destinati a ridisegnare l’equilibrio del mercato delle locazioni.
Secondo le principali analisi di settore, il mercato italiano entra nel 2026 con fondamentali solidi e prospettive di crescita trasversali, sia sul fronte delle compravendite sia su quello degli investimenti.
Un 2025 solido che prepara il terreno al 2026
Il 2025 si è chiuso con numeri positivi: il comparto residenziale ha rappresentato circa l’80% del volume complessivo del mercato, con oltre 750.000 transazioni, in crescita di circa il 5% rispetto al 2024. A distinguersi è stato anche il settore turistico, che si è confermato il segmento più dinamico, registrando un incremento degli investimenti stimato tra l’8% e il 9%.
Parallelamente, il mercato delle locazioni ha mostrato forti squilibri. La crescita delle locazioni brevi a uso turistico, soprattutto nelle città d’arte e nei principali poli attrattivi, ha ridotto l’offerta di affitti residenziali tradizionali, contribuendo a un aumento medio dei canoni del 6–7%, con punte a doppia cifra nelle aree più turistiche.
Compravendite in crescita: cosa aspettarsi nel 2026
Le stime per il 2026 indicano un ulteriore rafforzamento del mercato della compravendita. Le transazioni potrebbero attestarsi tra 790.000 e 810.000 unità, con una crescita compresa tra il 4% e il 5% rispetto al 2025. Anche i prezzi sono attesi in aumento, con una variazione media stimata tra il +4% e il +4,5%.
Se queste previsioni verranno confermate, l’Italia si posizionerebbe tra i Paesi con le migliori performance dell’Eurozona, sostenuta da una domanda abitativa solida, da condizioni di accesso al credito più favorevoli e da una rinnovata fiducia nel mattone come asset di lungo periodo.
Un possibile punto di svolta per il mercato degli affitti
La vera novità del 2026 potrebbe però riguardare il mercato delle locazioni. Sono infatti allo studio alcune misure che potrebbero incidere in modo significativo sulle scelte dei proprietari.
Da un lato, il disegno di legge per l’accelerazione delle procedure di sfratto per morosità potrebbe ridurre uno dei principali fattori di rischio percepiti dai locatori. Dall’altro, l’ipotesi di un aumento della tassazione sugli affitti brevi, con il passaggio dalla cedolare secca al 21% a un’aliquota del 26% per le locazioni turistiche, potrebbe ridimensionarne la convenienza economica.
Secondo le stime, queste due leve potrebbero riportare sul mercato residenziale tra 60.000 e 100.000 immobili oggi destinati agli affitti brevi o lasciati sfitti, contribuendo ad aumentare l’offerta e ad allentare la pressione sui canoni nelle aree più critiche.
Sostenibilità ed efficienza energetica: da vantaggio a requisito
Un altro elemento destinato a incidere sempre di più sul mercato immobiliare è la sostenibilità degli immobili. Nel 2026 gli edifici con elevata certificazione energetica non saranno più solo preferiti, ma sempre più richiesti.
Già oggi gli immobili più efficienti registrano un premio di valore compreso tra il 15% e il 18% rispetto alla media. Con l’entrata in vigore di nuove normative europee sulle prestazioni energetiche degli edifici, questo divario potrebbe ampliarsi ulteriormente, influenzando prezzi, tempi di vendita e appetibilità sul mercato.
Investimenti: focus su hospitality, seconde case e logistica
Oltre al residenziale, anche altri comparti mostrano prospettive positive per il 2026. Il settore hospitality, la logistica e gli uffici di qualità sono attesi in crescita sia in termini di volumi sia di valori.
Particolarmente dinamico il mercato delle seconde case, soprattutto nelle località turistiche, con un aumento stimato delle transazioni tra l’8% e il 10% e un incremento dei prezzi del 4–5%. Continua inoltre il ritorno degli investitori internazionali, attratti dal regime fiscale italiano, dalla qualità della vita e da rendimenti competitivi rispetto ad altri mercati europei.
Le prospettive per chi compra e per chi investe
Nel 2026 le scelte di acquisto saranno sempre più guidate da qualità costruttiva, posizione strategica ed efficienza energetica. Per gli investitori, le opportunità più interessanti restano concentrate nei segmenti hospitality e seconde case, mentre il mercato delle locazioni residenziali dipenderà in larga parte dalle decisioni del legislatore.
In assenza di interventi normativi, si stima un ulteriore aumento dei canoni residenziali nelle grandi città tra il 7% e l’8%. In caso contrario, l’ingresso di nuova offerta potrebbe favorire una crescita più moderata, intorno al 3–4%, avviando un riequilibrio graduale tra domanda e offerta.
Le nostre considerazioni
Il 2026 potrebbe rappresentare un momento cruciale per riportare fiducia nel mercato della locazione residenziale. Un contesto normativo più chiaro e strumenti di tutela efficaci per i proprietari sono elementi fondamentali per rimettere in circolo immobili oggi inutilizzati o destinati esclusivamente agli affitti brevi.
In uno scenario di mercato in evoluzione, la possibilità di proteggere i canoni, ridurre il rischio di morosità e semplificare la gestione degli affitti diventa sempre più centrale per accompagnare la crescita del settore e favorire un’offerta abitativa più stabile e sostenibile nel lungo periodo.
Le previsioni e i dati presentati si basano sull’analisi di Marco Tilesi, rielaborata e commentata dal team Rent2Cash.
