Il mercato immobiliare italiano si prepara a entrare nel 2026 con prospettive decisamente più solide rispetto agli ultimi anni. Dopo una fase di assestamento seguita agli shock macroeconomici e finanziari del periodo post-pandemico, il settore del mattone torna a essere uno dei pilastri della crescita economica, sostenuto da una domanda residenziale stabile, da un miglioramento delle condizioni di credito e da un crescente interesse per immobili di qualità, efficienti e ben localizzati.
Secondo l’European Outlook 2026 di Scenari Immobiliari, il 2026 potrebbe segnare uno dei migliori risultati degli ultimi due decenni: il fatturato del mercato immobiliare italiano è atteso oltre i 170 miliardi di euro, con una crescita dell’8,4% rispetto al 2025 e circa 800.000 compravendite di abitazioni. Numeri che riportano il settore su livelli paragonabili ai primi anni Duemila.
Prezzi e compravendite: Milano e Roma trainano il mercato
Il motore principale della ripresa resta il comparto residenziale, che già nel 2025 vale circa l’83% dell’intero mercato immobiliare. Per il 2026, le previsioni indicano una crescita media dei prezzi superiore al 4%, con performance particolarmente brillanti nelle grandi città.
Milano si conferma il mercato più dinamico, con prezzi attesi in aumento di oltre +7,3%, seguita da Roma (+6,8%). Anche Torino, Bologna, Firenze e Napoli mostrano segnali di rafforzamento, seppur con dinamiche più graduali. A sostenere i valori contribuiscono una domanda ancora elevata, tempi di vendita contenuti e un’offerta che fatica a crescere allo stesso ritmo.
Secondo la Banca d’Italia e Nomisma, il miglioramento delle condizioni di accesso al credito e una maggiore stabilità dei tassi di interesse stanno favorendo il ritorno di molte famiglie sul mercato dell’acquisto, mentre l’offerta rimane selettiva e concentrata soprattutto su immobili nuovi o riqualificati.
Un mercato sempre più polarizzato
Come sottolineato anche dalla stampa economica internazionale, la crescita del mattone italiano non è uniforme. Le grandi aree urbane, ben collegate e dotate di servizi, attraggono capitali, famiglie e investitori, mentre alcune zone periferiche o meno dinamiche faticano a intercettare la nuova domanda.
Questa polarizzazione rende sempre più evidente l’importanza della qualità dell’immobile: efficienza energetica, posizione, servizi e contesto urbano diventano fattori determinanti nella formazione dei prezzi e nell’attrattività per il mercato degli affitti.
Sostenibilità e rigenerazione: il nuovo driver del valore
Un elemento chiave del ciclo immobiliare 2026 sarà la sostenibilità. L’entrata in vigore della direttiva EPBD 2026, che introduce standard più stringenti di efficienza energetica per gli edifici, accelera la trasformazione del patrimonio residenziale italiano.
Riqualificazioni, ristrutturazioni e nuovi progetti “green” diventano non solo una scelta ambientale, ma una vera leva di valorizzazione economica. Gli immobili efficienti, ben progettati e inseriti in contesti urbani rigenerati risultano più appetibili sia per chi compra sia per chi affitta.
In questo contesto si inseriscono iniziative come il Made Sustainable Prize, ispirato ai principi del New European Bauhaus, che premia progetti capaci di coniugare sostenibilità, qualità architettonica e inclusività. Si tratta di un segnale importante per il mercato: il valore immobiliare del futuro sarà sempre più legato alla qualità dell’ambiente costruito.
I rischi da monitorare
Accanto a questo scenario positivo, restano alcune incognite. La progressiva uscita dal PNRR e la riduzione dei bonus edilizi potrebbero rallentare una parte degli investimenti, soprattutto nel segmento delle ristrutturazioni. Anche l’andamento dei tassi di interesse continuerà a influenzare il potere d’acquisto delle famiglie.
Gli scenari più prudenti indicano che, in caso di rallentamento economico, la crescita dei prezzi potrebbe limitarsi a un range tra +0,5% e +1,5%. Tuttavia, la domanda per immobili efficienti, ben localizzati e destinati alla locazione resta strutturalmente forte.
Cosa significa tutto questo per il mercato degli affitti
In un contesto di prezzi in crescita e offerta limitata, il mercato delle locazioni continuerà a giocare un ruolo centrale. Sempre più famiglie, giovani professionisti e studenti si orientano verso l’affitto come soluzione flessibile, soprattutto nelle grandi città.
Questo rende la gestione del rischio un tema chiave per i proprietari: con canoni in aumento e una domanda elevata, proteggere la redditività degli immobili diventa fondamentale.
Le nostre considerazioni
Il 2026 si profila come un anno di consolidamento per il mercato immobiliare italiano, con una crescente attenzione alla qualità, alla sostenibilità e alla redditività di lungo periodo. In questo scenario, gli immobili destinati alla locazione assumono un ruolo sempre più strategico, ma richiedono anche strumenti adeguati per affrontare rischi come morosità e incertezza dei flussi di cassa.
In Rent2Cash osserviamo con interesse questo ciclo di crescita: un mercato più maturo e trasparente crea le condizioni ideali per soluzioni che tutelano i proprietari e rendono l’investimento immobiliare più stabile e prevedibile. La vera sfida non è solo far crescere il valore degli immobili, ma garantire che i canoni siano incassati con continuità, anche in un contesto in rapida evoluzione.
Fonte: European Outlook 2026 – Scenari Immobiliari 33° Forum di Rapallo
