La morosità in condominio è uno dei problemi più frequenti (e delicati) nella gestione degli edifici. Basta il mancato pagamento delle spese comuni da parte di uno o più proprietari per creare squilibri economici che finiscono per ricadere su chi, invece, è sempre in regola.
Una recente proposta di modifica normativa, che interviene sull’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, ha riacceso il dibattito: si tratta davvero di una rivoluzione o della formalizzazione di una prassi già diffusa?
Cos’è la morosità in condominio
Si parla di morosità condominiale quando un proprietario non versa, in tutto o in parte, le quote dovute per le spese comuni (manutenzione, fornitori, servizi, lavori).
In questi casi l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi per il recupero del credito, attraverso una serie di strumenti progressivi:
- solleciti di pagamento;
- decreto ingiuntivo;
- azioni esecutive, fino al pignoramento.
Quando la morosità si protrae nel tempo, il rischio concreto è che i condomini virtuosi debbano anticipare somme non dovute, per garantire il funzionamento dei servizi comuni.
Le nuove regole sui condomini morosi: cosa prevede la proposta
Il punto centrale della proposta riguarda la modifica del comma 2 dell’articolo 63 disp. att. c.c., introducendo in modo esplicito la possibilità per i creditori del condominio di agire direttamente sul conto corrente condominiale.
In pratica, il conto del condominio potrebbe essere pignorato più rapidamente, senza dover prima dimostrare l’infruttuosità dell’azione contro i singoli morosi.
Perché la norma fa discutere
Secondo molti operatori del settore e parte del mondo politico, questa modifica rischia di:
- penalizzare i condomini in regola;
- far ricadere su chi paga regolarmente il peso dei debiti altrui;
- ridurre le tutele previste dal principio di parzialità.
Va però chiarito un punto fondamentale: la giurisprudenza ha già da tempo aperto al pignoramento diretto del conto condominiale, in presenza di un titolo esecutivo valido.
👉 La proposta, quindi, non introduce una vera novità, ma recepisce un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, rendendolo esplicito nella norma.
Quando può intervenire l’amministratore contro i morosi
In presenza di morosità, l’amministratore non ha una facoltà, ma un obbligo di legge.
In particolare:
- deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è divenuto esigibile (o dall’approvazione del bilancio consuntivo);
- deve avviare la riscossione forzosa, anche senza autorizzazione preventiva dell’assemblea.
Se l’amministratore resta inerte, il condominio può:
- revocargli l’incarico;
- chiedere il risarcimento dei danni subiti.
Cosa succede quando un condomino è moroso
Il recupero del credito avviene per gradi, con strumenti sempre più incisivi.
Azioni legali e pignoramento
Se i solleciti bonari non sortiscono effetti, l’amministratore deve procedere:
- Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
Il giudice ordina il pagamento immediato delle somme dovute. - Pignoramento.
In caso di ulteriore inadempimento, si può arrivare al pignoramento:- del conto corrente;
- dei beni mobili;
- nei casi più gravi, dell’immobile di proprietà.
Sospensione dei servizi comuni
Dopo sei mesi di morosità, l’amministratore può sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato, senza bisogno di autorizzazione giudiziaria.
Tra questi:
- riscaldamento centralizzato;
- ascensore (se tecnicamente possibile);
- impianti sportivi o ricreativi condominiali.
La responsabilità degli altri condomini
La normativa vigente si basa sul principio di parzialità: i creditori devono agire prima contro i condomini morosi. Solo se il recupero risulta insufficiente, possono rivalersi anche sui condomini in regola, in proporzione ai millesimi.
Per evitare situazioni critiche, l’assemblea può deliberare la costituzione di un fondo speciale, utile a:
- far fronte a debiti urgenti;
- evitare il distacco dei servizi essenziali.
I diritti del condomino moroso
Anche in caso di morosità, il condomino non perde i diritti fondamentali:
- può partecipare alle assemblee;
- può votare su tutti i punti all’ordine del giorno;
- il suo voto è valido in base ai millesimi di proprietà.
Fa eccezione il caso in cui si deliberino azioni legali nei suoi confronti: qui può configurarsi un conflitto di interessi, che rende il voto rilevante solo se non determinante.
Il condomino moroso deve inoltre:
- essere regolarmente convocato alle assemblee;
- poter accedere ai documenti condominiali;
- continuare a utilizzare le parti comuni (salvo i servizi sospendibili).
La proposta sulle nuove regole della morosità in condominio non stravolge il sistema, ma rende esplicito un orientamento già applicato nella prassi.
Resta centrale il ruolo dell’amministratore e l’equilibrio tra tutela dei creditori e protezione dei condomini virtuosi.
