Dopo anni di rallentamento, il settore retail torna protagonista nel mercato immobiliare italiano. A certificarlo è l’EY Retail Property Investments Barometer 2025, che fotografa un comparto in forte ripresa, capace di attrarre capitali, migliorare le performance operative e riconquistare la fiducia degli investitori.
Il retail si conferma così prima asset class per volumi di investimento nel 2025, raggiungendo un nuovo massimo storico e ponendo le basi per un 2026 che si preannuncia altrettanto dinamico.
Un sentiment solido: investitori sempre più fiduciosi
Il dato più rilevante che emerge dall’analisi EY è il ritorno deciso della fiducia. Il 94% degli operatori intervistati esprime infatti un sentiment positivo o neutrale sulle prospettive del comparto nei prossimi 12 mesi, mentre solo una quota marginale manifesta incertezze.
Questa fiducia non resta teorica, ma si traduce in intenzioni di investimento concrete:
- circa il 50% degli investitori prevede di allocare oltre 100 milioni di euro nel 2026;
- il 32% dichiara di puntare a investimenti superiori ai 200 milioni di euro.
Numeri che confermano un deciso ritorno dei capitali verso il retail, dopo una fase di prudenza che aveva caratterizzato gli anni precedenti.
Performance operative in netto miglioramento
Il 2025 segna anche una svolta sul fronte delle performance degli asset retail. Secondo la survey EY:
- il 97% degli operatori si dichiara soddisfatto dei risultati dei propri immobili retail;
- nel 2024 la stessa percentuale si fermava all’80%.
In particolare, quasi la metà dei rispondenti ha registrato incrementi superiori al 5% rispetto all’anno precedente. Le ragioni di questa crescita sono riconducibili a più fattori:
- aumento dei canoni di locazione, spesso legato a interventi di riqualificazione;
- miglioramento dei livelli di occupancy;
- ripensamento del tenant mix, con ingresso di nuovi brand e format più attrattivi.
A questi elementi si affianca una crescente attenzione alla digitalizzazione, con investimenti in tecnologie e marketing digitale in aumento e budget che, in alcuni casi, superano i 20 milioni di euro per singolo operatore nel 2026.
Centri commerciali e asset management: il cuore della ripresa
All’interno del comparto retail, i centri commerciali emergono come il segmento più dinamico e strategico. Secondo EY, saranno proprio questi asset a giocare un ruolo centrale nelle rotazioni di portafoglio del 2026, con una prevalenza di operazioni di acquisizione rispetto a dismissioni.
Come sottolinea Marco Daviddi, Managing Partner EY-Parthenon Italia, la rinnovata attrattività del retail è il risultato di una buona attività di asset management, in particolare:
- riconfigurazione dei layout;
- inserimento di nuove categorie merceologiche;
- maggiore attenzione all’esperienza del consumatore.
Un approccio che ha permesso al retail di superare tutte le altre asset class nel 2025, riaffermandosi come segmento strategico del real estate italiano.
Il ruolo del post-Covid e la visione di lungo periodo
Anche il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC) evidenzia come i risultati del 2025 non siano casuali, ma il frutto di investimenti strutturali avviati nel post-Covid. Digitalizzazione, efficienza energetica, nuovi modelli di co-marketing tra landlord e tenant e una rinnovata concezione degli spazi hanno rafforzato i fondamentali del settore.
Secondo Roberto Zoia, Presidente CNCC, queste leve strategiche hanno reso il comparto più resiliente e competitivo, creando le condizioni per un ulteriore consolidamento nel 2026.
Finanza e credito: prudenza, ma segnali positivi
Sul fronte del credito, il Barometer registra un atteggiamento prudente ma costruttivo da parte del sistema bancario. Gli istituti restano selettivi, ma il sentiment complessivo si mantiene positivo, con:
- tassi di finanziamento attesi stabili;
- approccio orientato a prodotti tradizionali e strategie conservative.
Un contesto che, pur senza eccessi, supporta la ripartenza degli investimenti nel retail.
Le prospettive per il 2026
Guardando al futuro, il 2026 si apre con prospettive incoraggianti per il comparto retail. Restano alcune sfide, in particolare:
- contenimento dei costi operativi;
- investimenti necessari per l’efficientamento energetico.
Tuttavia, la combinazione di performance in crescita, ritorno dei capitali e maggiore apertura del credito rafforza l’idea di un retail pronto a riaffermarsi come una delle asset class più dinamiche del mercato immobiliare italiano.
Le nostre considerazioni
Dal punto di vista di Rent2Cash, il ritorno del retail ai vertici del mercato immobiliare italiano conferma un trend chiaro: gli investitori premiano asset capaci di generare flussi stabili e gestibili nel tempo.
La centralità dell’asset management, la qualità degli spazi e la solidità dei canoni sono elementi che avvicinano sempre più il mondo degli investimenti immobiliari a una logica di gestione del rischio e protezione dei ricavi, temi centrali anche nel mercato residenziale.
In un contesto in cui capitali e attenzione tornano sul mattone, la capacità di mettere in sicurezza i flussi di cassa e ridurre l’incertezza resta un fattore distintivo per chi investe, sia nel retail sia nella locazione residenziale.
Fonte: Comunicato Stampa: EY – Retail Property Investments Barometer 2025
