Comprare un immobile da una società a responsabilità limitata segue regole fiscali diverse rispetto all’acquisto da un privato. La differenza principale riguarda l’imposta indiretta: a seconda di chi vende e di che immobile si tratta, l’operazione può essere soggetta a IVA oppure a imposta di registro, due regimi che non si sommano mai ma si escludono a vicenda. Capire quale dei due si applica è il primo passo per calcolare il costo reale dell’acquisto, perché le cifre in gioco cambiano in modo significativo. Questa guida spiega quando si paga l’IVA e quando il registro, come funziona la regola dei cinque anni per le imprese costruttrici, cosa cambia per la prima casa e come viene tassata la plusvalenza lato società venditrice.
Le due prospettive: chi compra e chi vende
Quando si parla di acquisto di un immobile da una SRL, è importante distinguere fin da subito due situazioni diverse, perché le implicazioni fiscali e operative cambiano in modo significativo.
La prima riguarda chi acquista un immobile da una società a responsabilità limitata. È il caso più frequente: una società immobiliare o una società proprietaria di un bene decide di vendere un appartamento, un ufficio o un capannone, e l’acquirente deve comprendere quali imposte si applicano e quali costi deve sostenere.
La seconda riguarda invece la società che acquista un immobile per intestarlo a sé. In questo scenario il dubbio più comune è se convenga acquistare l’immobile come persona fisica oppure tramite una società, ad esempio una società immobiliare costituita appositamente per la gestione del patrimonio. Si tratta di una valutazione che coinvolge aspetti fiscali, patrimoniali e gestionali, che approfondiamo nella nostra guida dedicata alle società immobiliari.
IVA o imposta di registro: la regola dell’alternatività
Il principio di fondo che governa la fiscalità indiretta delle compravendite immobiliari è quello dell’alternatività tra IVA e imposta di registro. Le due imposte non si applicano mai insieme sulla stessa operazione.
La regola generale è la seguente. Quando il venditore è un privato, l’operazione è fuori dal campo IVA e si applica l’imposta di registro (in misura proporzionale). Quando il venditore è una società o un’impresa soggetta a IVA, bisogna invece distinguere caso per caso, perché la cessione può essere imponibile IVA, esente IVA, oppure soggetta a IVA su opzione del venditore.
Quando l‘operazione è soggetta a IVA, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale si applicano in misura fissa (importi ridotti). Quando l’operazione è esente da IVA, si applica invece l’imposta di registro in misura proporzionale. Capire in quale dei due regimi ricade l’acquisto da SRL è quindi decisivo per il costo finale.
Acquisto di un immobile abitativo da società SRL
Per gli immobili a uso abitativo (categorie catastali del gruppo A, esclusa A/10), la fiscalità dell’acquisto da una SRL dipende da due fattori: se la società venditrice è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione, e se la vendita avviene entro o oltre cinque anni dalla fine dei lavori.
Impresa costruttrice che vende entro 5 anni: IVA obbligatoria
Se la SRL venditrice ha costruito o ristrutturato l’immobile e lo vende entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, la cessione è obbligatoriamente soggetta a IVA. Le aliquote IVA sono:
- 4% se l’acquirente ha i requisiti per l’agevolazione prima casa.
- 10% per gli immobili abitativi non di lusso senza agevolazione prima casa.
- 22% per gli immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9).
In questo caso, oltre all’IVA, l’acquirente paga l’imposta di registro, l’ipotecaria e la catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna.
Impresa costruttrice che vende oltre 5 anni o impresa non costruttrice: esenzione IVA
Se la SRL venditrice ha costruito o ristrutturato l’immobile, ma lo vende oltre cinque anni dall’ultimazione, oppure se la società non è costruttrice né ristrutturatrice (per esempio una società immobiliare di gestione che cede un immobile detenuto a reddito), la cessione è in linea generale esente da IVA.
In regime di esenzione IVA si applica l’imposta di registro in misura proporzionale:
- 2% del valore catastale se l’acquirente ha i requisiti prima casa.
- 9% del valore catastale negli altri casi.
A questo si aggiungono l’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna. Per l’imposta di registro proporzionale, inoltre, l’acquirente persona fisica può chiedere l’applicazione del prezzo-valore, cioè il calcolo dell’imposta sul valore catastale rivalutato anziché sul prezzo pattuito, che è quasi sempre più conveniente.
Acquisto di un immobile strumentale da società SRL
Per gli immobili strumentali (uffici, negozi, capannoni, categorie catastali B, C, D, E e A/10), la regola è diversa. Le cessioni di fabbricati strumentali da parte di società sono in linea generale esenti da IVA, ma con due eccezioni rilevanti:
- L’IVA è obbligatoria se il venditore è l’impresa costruttrice o di ristrutturazione che cede entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori.
- L’IVA è applicabile su opzione del venditore in tutti gli altri casi, se la società venditrice sceglie di assoggettare la cessione a IVA esprimendo l’opzione nell’atto.
Quando la cessione di un immobile strumentale è soggetta a IVA (per obbligo o per opzione), l’aliquota ordinaria è del 22% (o 10% in casi specifici), e si applicano imposta di registro fissa di 200 euro, imposta ipotecaria del 3% e catastale dell’1%.
Quando la cessione è esente da IVA, si applicano imposta di registro fissa di 200 euro, imposta ipotecaria del 3% e catastale dell’1%. La particolarità degli immobili strumentali è che le imposte ipotecaria e catastale sono proporzionali (3% + 1%) sia in regime IVA sia in regime di esenzione, a differenza degli abitativi.
La scelta del venditore di optare o meno per l’IVA ha effetti rilevanti soprattutto sulla detraibilità per l’acquirente soggetto IVA: una società che acquista un immobile strumentale con IVA può in molti casi detrarla, mentre l’esenzione la trasforma in un costo. È uno dei motivi per cui la negoziazione del regime IVA tra le parti è frequente nelle compravendite di immobili strumentali tra società.
Prima casa comprando da una società SRL
Una domanda frequente riguarda la possibilità di ottenere l’agevolazione prima casa acquistando da una società anziché da un privato. La risposta è affermativa: l’agevolazione prima casa spetta a prescindere dalla natura del venditore, purché l’acquirente abbia i requisiti previsti dalla legge (residenza nel Comune dell’immobile o impegno a trasferirla entro 18 mesi, non possesso di altra prima casa agevolata, immobile non di lusso).
Cambia però il meccanismo dell’agevolazione a seconda del regime fiscale:
- Se l’acquisto è soggetto a IVA (impresa costruttrice entro 5 anni), l’agevolazione prima casa si traduce nell’IVA ridotta al 4% anziché al 10%, più le imposte fisse.
- Se l’acquisto è esente da IVA (impresa non costruttrice o oltre 5 anni), l’agevolazione si traduce nell’imposta di registro al 2% anziché al 9%, più le imposte fisse.
In entrambi i casi il vantaggio fiscale è significativo. Conviene quindi verificare con il notaio il regime applicabile prima del rogito, perché incide direttamente sull’entità del risparmio.
Società venditrice: come viene tassata la plusvalenza
Dal punto di vista della SRL che vende l’immobile, la cessione genera tipicamente una plusvalenza se il prezzo di vendita supera il valore fiscalmente riconosciuto del bene (costo di acquisto al netto degli ammortamenti dedotti).
Per una società di capitali come la SRL, la plusvalenza concorre alla formazione del reddito d’impresa ed è tassata con l’IRES al 24%, più l’IRAP dove applicabile. A differenza delle persone fisiche, per le società non esiste l’esenzione della plusvalenza dopo cinque anni dall’acquisto: la plusvalenza è sempre imponibile come componente del reddito d’impresa.
La società può però scegliere, in presenza dei requisiti, di rateizzare la plusvalenza in quote costanti fino a cinque esercizi, se l’immobile è stato posseduto per almeno tre anni. È uno strumento di pianificazione fiscale che consente di diluire l’impatto dell’imposizione sulla plusvalenza nel tempo.
Per il dettaglio completo sulla tassazione delle società immobiliari affitti, plusvalenze, acquisti si rimanda alla guida completa alla società immobiliare.
Acquisto di un immobile intestato a società
La situazione opposta riguarda chi sta valutando se acquistare un immobile tramite una società anziché come persona fisica. Si tratta di una scelta che può offrire vantaggi in determinati contesti, ma che richiede un’attenta analisi degli aspetti fiscali, patrimoniali e gestionali.
I principali vantaggi dell’acquisto tramite società riguardano la deducibilità dei costi: una società che acquista un immobile strumentale può dedurre gli ammortamenti, gli interessi passivi sul mutuo, le spese di gestione e manutenzione, secondo le regole del reddito d’impresa. Una società immobiliare di gestione può inoltre dedurre i costi connessi alla locazione degli immobili a reddito.
Gli svantaggi riguardano la maggiore complessità gestionale (contabilità, dichiarazioni, costi di tenuta della società) e la doppia imposizione sui dividendi: l’utile della società è tassato con IRES al 24%, e quando viene distribuito ai soci come dividendo sconta un’ulteriore tassazione in capo al socio.
La convenienza dell’acquisto tramite società rispetto all’acquisto come privato dipende quindi da diversi fattori: numero di immobili, finalità (gestione a reddito o compravendita), reddito personale dei soci, orizzonte temporale dell’investimento. Non esiste una risposta valida in assoluto, e la valutazione va fatta con un commercialista sul caso specifico.
Vendita di un immobile da società a privato
L’operazione speculare, la vendita di un immobile da una società a un privato, segue le stesse regole di alternatività IVA-registro descritte sopra, lette dal lato del venditore.
Per la società venditrice, i punti di attenzione principali sono due. Il primo è la corretta determinazione del regime IVA (imponibile, esente, su opzione), che va indicato nell’atto e che incide sul prezzo finale percepito dall’acquirente. Il secondo è la tassazione della plusvalenza sul reddito d’impresa, da pianificare per tempo soprattutto se la cessione genera una plusvalenza rilevante.
Per il privato acquirente, la vendita da società comporta gli stessi vantaggi e adempimenti dell’acquisto da SRL: possibilità di agevolazione prima casa, applicazione del prezzo-valore in regime di registro proporzionale, imposte fisse in regime IVA.
FAQ sull’acquisto di immobile da società SRL
Quando si paga l’IVA acquistando un immobile da una SRL?
L’IVA si paga quando la SRL venditrice è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori (IVA obbligatoria), oppure quando la società opta per l’imponibilità IVA nei casi consentiti (tipicamente immobili strumentali). Negli altri casi la cessione è esente da IVA e si applica l’imposta di registro.
Quanto si paga di IVA comprando casa da un’impresa costruttrice?
L’IVA è del 4% con agevolazione prima casa, del 10% per gli immobili abitativi non di lusso senza agevolazione, del 22% per gli immobili di lusso. Si aggiungono imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna.
Si può avere l’agevolazione prima casa comprando da una società?
Sì. L’agevolazione prima casa spetta indipendentemente dalla natura del venditore, purché l’acquirente abbia i requisiti di legge. Si traduce nell’IVA ridotta al 4% se l’operazione è soggetta a IVA, oppure nell’imposta di registro al 2% se l’operazione è esente da IVA.
Cos’è la regola dei cinque anni?
È la regola per cui le imprese costruttrici o di ristrutturazione che vendono un immobile entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori applicano obbligatoriamente l’IVA. Oltre i cinque anni, la cessione diventa in linea generale esente da IVA (con possibilità di opzione per l’imponibilità nel caso degli strumentali).
Come viene tassata la plusvalenza per la società che vende?
Per una SRL la plusvalenza concorre al reddito d’impresa ed è tassata con IRES al 24%, più IRAP dove applicabile. Non esiste l’esenzione dopo cinque anni prevista per le persone fisiche. La società può rateizzare la plusvalenza fino a cinque esercizi se l’immobile è posseduto da almeno tre anni.
Conviene comprare un immobile come privato o tramite società?
Dipende dal numero di immobili, dalla finalità (gestione a reddito o compravendita), dal reddito personale dei soci e dall’orizzonte temporale. La società consente di dedurre costi e ammortamenti ma comporta maggiore complessità gestionale e doppia imposizione sui dividendi. La valutazione va fatta caso per caso con un commercialista.
Conclusioni
L’acquisto di un immobile da una società SRL si distingue dall’acquisto da un privato principalmente per il regime dell’imposta indiretta. La regola dell’alternatività tra IVA e imposta di registro, combinata con la regola dei cinque anni per le imprese costruttrici e con la distinzione tra immobili abitativi e strumentali, determina il costo fiscale effettivo dell’operazione. Capire quale regime si applica al proprio caso, prima del rogito, è il passaggio che consente di calcolare con precisione l’esborso complessivo e di sfruttare le agevolazioni disponibili, a partire da quella prima casa che spetta anche acquistando da una società.
Per chi valuta invece l’acquisto di immobili tramite una società immobiliare, la scelta tra intestazione personale e societaria richiede una valutazione più ampia che coinvolge deducibilità dei costi, tassazione delle plusvalenze, doppia imposizione sui dividendi e complessità gestionale. È il tipo di decisione che conviene impostare con il supporto di un commercialista sulla base degli obiettivi specifici di investimento.
Fonti:
- Agenzia delle Entrate: Scheda “Acquisto di immobili e alternatività tra IVA e registro”
- Agenzia delle Entrate: Guida “Fisco e casa: acquisto”
- Testo Unico Imposte sui Redditi (TUIR): disciplina plusvalenze reddito d’impresa
- DPR 633/1972: disciplina IVA cessioni immobiliari
