Chi valuta di gestire i propri immobili con una società semplice si chiede spesso quali costi possa dedurre.
La società semplice immobiliare non deduce i costi come una società commerciale, perché i suoi redditi da locazione sono redditi fondiari e non redditi d’impresa. Capire questa differenza è decisivo per scegliere tra società semplice e SRL. Questa guida spiega quali costi sono deducibili in una società semplice immobiliare, quali no, e quanto questo pesa sulla convenienza dello strumento.
Perché la società semplice produce reddito fondiario e non reddito d’impresa
La società semplice non può svolgere attività commerciale: serve alla gestione statica di un patrimonio, tipicamente la detenzione e la locazione di immobili. Per questo i suoi redditi da locazione non sono redditi d’impresa, ma redditi fondiari, gli stessi che produrrebbe un privato che affitta una casa.
La società semplice è inoltre fiscalmente trasparente: non paga IRES e non è soggetta a IRAP. Il reddito viene imputato direttamente ai soci in proporzione alle quote e tassato in capo a ciascuno con la propria aliquota IRPEF. È un meccanismo che, in una famiglia, permette di distribuire il reddito tra più soggetti, ma che porta con sé una conseguenza spesso ignorata sul fronte dei costi. Per il quadro generale delle forme societarie, vedi la guida completa alla società immobiliare.
Come si determina il reddito da locazione
Nel regime del reddito fondiario il reddito imponibile non è la differenza tra ricavi e costi, ma si determina con un criterio predefinito. Per un immobile locato, il reddito è il maggiore tra due valori: la rendita catastale rivalutata e il canone annuo ridotto forfettariamente del 5%. La riduzione sale al 25% per i fabbricati situati a Venezia centro e in alcune isole della laguna.
In pratica, su un canone annuo di 12.000 euro, la riduzione forfettaria del 5% porta l’imponibile da locazione a 11.400 euro, se questo valore è superiore alla rendita catastale rivalutata. Questo 5% è l’unico abbattimento previsto: non si sommano altre spese.
Quali costi NON sono deducibili nella società semplice
Qui sta il punto centrale. Poiché il reddito è fondiario e non d’impresa, la società semplice non deduce analiticamente i costi sostenuti sugli immobili. In particolare non sono deducibili:
- gli ammortamenti del valore degli immobili;
- le spese di manutenzione straordinaria (oltre quanto già assorbito dal forfait);
- l’IMU versata sugli immobili locati, che resta un costo a carico della società senza alcuna deduzione dal reddito fondiario;
- in linea generale, gli interessi passivi su finanziamenti relativi agli immobili.
In altre parole, il proprietario che usa la società semplice paga le imposte su un reddito calcolato in modo forfettario, indipendentemente dalle spese reali sostenute per mantenere e gestire gli immobili. In anni con manutenzioni importanti, questo è uno svantaggio da mettere in conto.
Le uniche riduzioni ammesse
L’unico abbattimento ordinario è la riduzione forfettaria del 5% del canone (25% nei casi particolari sopra indicati). Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico esistono regole specifiche di determinazione del reddito. Al di fuori di questi casi, non è prevista la deduzione delle singole voci di spesa. La società semplice, inoltre, non può applicare la cedolare secca, riservata per legge alle sole persone fisiche.
Il confronto con la SRL immobiliare, dove i costi si deducono
La differenza con la SRL immobiliare è netta proprio sul tema dei costi. La SRL produce reddito d’impresa e può dedurre dal proprio reddito imponibile gli ammortamenti, gli interessi passivi, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, le spese di gestione e l’IMU sugli immobili strumentali. In presenza di costi elevati, la base imponibile si riduce in modo sensibile.
Lo svantaggio principale della SRL è la tassazione: IRES al 24% e IRAP, con la doppia imposizione quando l’utile viene distribuito ai soci, che scontano un ulteriore prelievo del 26% sui dividendi. Per chi acquista, ristruttura e rivende, o sostiene molti costi deducibili, la SRL resta spesso più efficiente. Il tema è approfondito nell’articolo sull’acquisto di immobili da società SRL.
Quando conviene la società semplice
Nonostante la limitata deducibilità dei costi, la società semplice resta lo strumento preferito per la gestione statica e la pianificazione patrimoniale:
- nessuna doppia imposizione e nessuna IRAP: il reddito è tassato una sola volta in capo ai soci;
- trasparenza utile in famiglia: il reddito si distribuisce tra soci con aliquote IRPEF diverse;
- passaggio generazionale agevole tramite il trasferimento delle quote;
- plusvalenza esente dopo cinque anni dal possesso, un vantaggio che la società commerciale non offre, come spiegato nell’articolo sul conferimento di immobili in società semplice;
- costi di gestione contenuti: niente bilancio, niente contabilità ordinaria.
La scelta tra società semplice e SRL, quindi, non si gioca solo sulla deducibilità dei costi, ma sull’obiettivo: gestione statica e tenuta del patrimonio da una parte, attività dinamica con molti costi e reinvestimento dall’altra.
FAQ
La società semplice immobiliare può dedurre l’IMU?
No. L’IMU versata sugli immobili locati da una società semplice non è deducibile dal reddito fondiario. La deducibilità dell’IMU riguarda gli immobili strumentali delle società commerciali che producono reddito d’impresa, non la società semplice.
La società semplice può applicare la cedolare secca?
No. La cedolare secca è riservata alle persone fisiche proprietarie o titolari di diritti reali. Le società, comprese le società semplici, ne sono escluse.
Si possono dedurre le spese di manutenzione?
Non analiticamente. Nel regime del reddito fondiario l’unico abbattimento è la riduzione forfettaria del 5% del canone. Le spese di manutenzione straordinaria non si sommano a quella riduzione.
Come si calcola il reddito da locazione di una società semplice?
Si assume il maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone annuo ridotto del 5% (25% per Venezia centro e alcune isole). Il risultato è imputato ai soci e tassato a IRPEF.
Conviene la società semplice o la SRL per gestire immobili in affitto?
Dipende dall’obiettivo. La società semplice conviene per la gestione statica e la pianificazione patrimoniale, senza doppia imposizione. La SRL conviene quando i costi deducibili sono elevati o l’attività è dinamica (acquisto, ristrutturazione, rivendita), accettando IRES e doppia imposizione.
Conclusioni
Nella società semplice immobiliare la deducibilità dei costi è molto limitata: il reddito da locazione è fondiario, si determina in modo forfettario e non consente di scaricare ammortamenti, IMU, manutenzioni straordinarie e interessi. L’unico abbattimento è la riduzione del 5% del canone. È un limite reale, ma va letto insieme ai vantaggi dello strumento: niente doppia imposizione né IRAP, trasparenza, passaggio generazionale e plusvalenza esente dopo cinque anni. La convenienza tra società semplice e SRL dipende dall’obiettivo e va valutata sul caso concreto con un commercialista, anche perché la materia è tecnica e soggetta a evoluzioni normative.
Fonti:
– TUIR (DPR 917/1986): disciplina dei redditi fondiari e determinazione del reddito da locazione
– Agenzia delle Entrate: prassi sulla tassazione degli immobili delle società semplici
– Codice Civile: disciplina della società semplice
