Negli ultimi anni, gli affitti brevi è una delle opzioni per i proprietari di immobili che desiderano monetizzare rapidamente, senza vincolarsi a contratti di lunga durata. Questo modello, spesso associato a piattaforme come Airbnb, Booking e Vrbo, ha attratto un numero crescente di investitori e piccoli proprietari, soprattutto nelle città ad alta domanda turistica come Roma, Milano, Firenze, Bologna e Torino.
Tuttavia, nel 2025 il settore delle locazioni brevi sta attraversando profondi cambiamenti. L’introduzione di nuove normative, l’inasprimento della tassazione e l’aumento della concorrenza stanno portando molti proprietari a valutare alternative agli affitti brevi. Mentre alcuni preferiscono affitti a medio termine, altri stanno esplorando soluzioni più innovative come il Rental Advance, che consente di ottenere liquidità immediata senza dover gestire direttamente gli inquilini.
Questa guida esplorerà il panorama degli affitti brevi nel 2025, analizzando normative, costi e opportunità. Inoltre, presenteremo diverse soluzioni alternative, permettendo ai proprietari di immobili di fare una scelta consapevole su come monetizzare al meglio i loro immobili.
Cosa sono gli affitti brevi e come funziona
Gli affitti brevi, o locazioni brevi, sono contratti di locazione con una durata massima di 30 giorni consecutivi con lo stesso inquilino. Questo tipo di affitto è regolato dall’articolo 4 del Decreto Legge 50/2017 ed è particolarmente diffuso in città turistiche e aree metropolitane ad alta mobilità lavorativa.
Nel 2025, il mercato degli affitti brevi è diventato più complesso a causa di nuove normative, obblighi fiscali più rigidi e regolamenti locali che limitano l’uso indiscriminato delle locazioni brevi, specialmente nelle grandi città come Roma, Milano, Firenze, Bologna e Torino. Per comprendere meglio le implicazioni di questa formula, è utile distinguere le due principali categorie di affitti brevi.
Affitti brevi turistici
Gli affitti brevi turistici sono quelli destinati a viaggiatori occasionali, turisti e persone che soggiornano in una città per motivi ricreativi. Solitamente, questi affitti vengono gestiti tramite piattaforme come Airbnb, Booking, Vrbo e Expedia, che facilitano la prenotazione e il pagamento.
Caratteristiche degli affitti turistici:
✅ Durata massima 30 giorni per singolo inquilino.
✅ Prenotazione facilitata tramite OTA (Online Travel Agencies) come Airbnb e Booking.
✅ Tassazione soggetta a cedolare secca al 21% (se il proprietario non supera 4 immobili in affitto breve).
✅ Obbligo di comunicazione delle presenze alla Questura entro 48 ore dall’arrivo dell’ospite (tramite il portale Alloggiati Web).
✅ Necessità del Codice Identificativo Nazionale (CIN) (obbligatorio per affitti brevi turistici in molte città).
✅ Possibili restrizioni locali (limitazioni sul numero massimo di giorni all’anno in cui l’immobile può essere affittato).
Svantaggi degli affitti turistici:
❌ Gestione complessa: check-in, pulizie, manutenzione e gestione degli ospiti sono a carico del proprietario (o di un property manager).
❌ Stagionalità: i guadagni possono variare molto in base ai flussi turistici.
❌ Commissioni elevate: le piattaforme OTA trattengono una percentuale significativa sugli incassi (tra il 15% e il 25% su Airbnb e Booking).
❌ Normative locali sempre più restrittive, specialmente nei centri storici (Venezia, Firenze e Roma hanno introdotto limiti stringenti).
Affitti brevi per lavoratori e studenti
Gli affitti brevi per lavoratori e studenti non rientrano nella categoria turistica, ma vengono utilizzati da persone che si spostano temporaneamente per motivi di studio o professionali.
Questa tipologia è particolarmente richiesta in città universitarie come Bologna, Milano e Torino, o in hub economici e industriali dove aziende e professionisti necessitano di soluzioni abitative temporanee. A differenza degli affitti turistici, questi contratti sono spesso gestiti direttamente tra proprietario e inquilino, senza passare attraverso piattaforme OTA.
Caratteristiche degli affitti per lavoratori e studenti:
✅ Durata massima di 30 giorni, ma spesso con rinnovi frequenti (es. affitti mensili per lavoratori in trasferta).
✅ Minore stagionalità rispetto agli affitti turistici.
✅ Gestione più diretta e meno dipendenza da piattaforme come Airbnb.
✅ Possibilità di accordi con aziende e università per affitti convenzionati.
Svantaggi degli affitti per lavoratori e studenti:
❌ Meno visibilità senza piattaforme OTA → il proprietario deve trovare gli inquilini autonomamente.
❌ Meno flessibilità nei prezzi rispetto agli affitti turistici (spesso gli affitti per lavoratori hanno tariffe più basse per garantire continuità).
❌ Rischio di mancati pagamenti se non ci sono garanzie adeguate.
Quale formula conviene di più nel 2025?
Gli affitti brevi offrono opportunità diverse a seconda della destinazione d’uso dell’immobile. Se in alcune città turistiche la domanda rimane elevata, in altre il mercato sta subendo restrizioni che ne limitano la convenienza.
Con normative sempre più stringenti e una gestione che richiede tempo, impegno e burocrazia, molti proprietari stanno valutando soluzioni alternative per monetizzare il proprio immobile senza doversi occupare della gestione attiva.
Nel 2025, il mercato degli affitti brevi sta subendo importanti trasformazioni a causa di normative più stringenti, obblighi fiscali più chiari e un aumento della regolamentazione locale.
Alcuni punti chiave da considerare:
- Durata massima del contratto: gli affitti brevi possono durare al massimo 30 giorni consecutivi con lo stesso inquilino. Superata questa soglia, si passa a una locazione a medio o lungo termine, soggetta a regole diverse.
- Normativa vigente: il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è ora obbligatorio per tutte le strutture adibite ad affitti brevi, al fine di contrastare il sommerso e garantire maggiore trasparenza.
- Tassazione: i redditi derivanti dagli affitti brevi possono essere soggetti alla cedolare secca al 21%, ma solo se il proprietario non supera i 4 immobili destinati a questo tipo di locazione. Oltre questa soglia, l’attività viene considerata imprenditoriale e tassata diversamente.
- Regolamenti locali: molte città stanno introducendo limitazioni sugli affitti brevi, imponendo restrizioni nei centri storici o regolamentando il numero massimo di giorni di affitto all’anno.
Se da un lato gli affitti brevi possono offrire flessibilità e potenziali rendimenti elevati, dall’altro richiedono una gestione attiva, il rispetto di numerosi adempimenti burocratici e una crescente attenzione alle normative in evoluzione.
Normativa fiscale e adempimenti obbligatori per i proprietari
Il mercato degli affitti brevi nel 2025 è sempre più regolamentato, con nuove norme fiscali e amministrative che i proprietari devono rispettare per operare in regola. Tra le principali novità troviamo l’applicazione della cedolare secca, l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e le nuove disposizioni sui sistemi di check-in automatico.
Ecco un’analisi dettagliata degli adempimenti obbligatori per chi vuole affittare il proprio immobile con contratti di locazione breve.
Cedolare secca sugli affitti brevi
Uno dei principali vantaggi fiscali degli affitti brevi è la possibilità di applicare la cedolare secca, un’imposta sostitutiva con aliquota fissa del 21% sui redditi derivanti dalla locazione.
Chi può applicare la cedolare secca sugli affitti brevi?
✅ Solo le persone fisiche che affittano immobili per un massimo di 30 giorni consecutivi per inquilino.
✅ La cedolare secca si applica anche quando l’immobile è gestito tramite intermediari, purché il contratto sia stipulato tra privati e non preveda servizi accessori tipici delle strutture ricettive (colazione, pulizia giornaliera, ecc.).
Quando la cedolare secca non si applica?
❌ Se il proprietario affitta più di 4 immobili con contratti di locazione breve → in questo caso, l’attività è considerata imprenditoriale e soggetta a tassazione ordinaria.
❌ Se vengono forniti servizi aggiuntivi che trasformano la locazione breve in un’attività ricettiva (come hotel o B&B).
❌ Se il proprietario non comunica correttamente i redditi derivanti dagli affitti brevi → in caso di omessa dichiarazione, si applicano sanzioni e accertamenti fiscali.
Codice identificativo nazionale (CIN): obbligo per gli affitti brevi
Dal 2024, tutti gli immobili destinati a locazioni brevi devono essere dotati di un Codice Identificativo Nazionale (CIN), una sorta di “targa digitale” obbligatoria che permette di registrare l’immobile presso le autorità competenti e garantire trasparenza fiscale.
Come funziona il CIN per gli affitti brevi?
✅ Ogni immobile destinato a locazione breve deve ottenere un CIN univoco, che deve essere riportato negli annunci pubblicati su Airbnb, Booking, Vrbo e altre piattaforme online.
✅ Il codice deve essere richiesto dal proprietario presso il Comune di riferimento o tramite portali dedicati gestiti dalle Regioni.
✅ L’obbligo del CIN si applica a tutti gli affitti brevi, indipendentemente dalla piattaforma utilizzata o dal fatto che il contratto venga gestito privatamente.
Quali sono le sanzioni per chi affitta senza CIN?
❌ Chi pubblica un annuncio senza CIN può essere soggetto a sanzioni amministrative fino a 5.000 euro per unità immobiliare.
❌ Se un proprietario affitta senza registrare il proprio immobile, rischia verifiche fiscali e accertamenti dell’Agenzia delle Entrate per evasione.
❌ Le piattaforme di intermediazione (Airbnb, Booking, ecc.) sono obbligate a rimuovere gli annunci privi di CIN e possono essere multate se non rispettano questo obbligo.
Divieto di sistemi di check-in automatico
Una delle nuove disposizioni più discusse riguarda il divieto di utilizzo di sistemi di check-in automatico per gli affitti brevi.
Cosa prevede la nuova normativa sul check-in?
✅ I proprietari devono ricevere fisicamente gli ospiti al momento del check-in per verificare la loro identità.
✅ È vietato l’uso di cassette di sicurezza, tastiere elettroniche e smart lock che permettono l’accesso autonomo all’immobile senza l’incontro con il proprietario o un gestore autorizzato.
✅ Questo obbligo è stato introdotto per aumentare la sicurezza e limitare gli affitti brevi irregolari, specialmente nelle grandi città e nei centri storici.
Quali sono le sanzioni per chi non rispetta il divieto di check-in automatico?
❌ Se un proprietario utilizza dispositivi di accesso autonomo senza essere fisicamente presente, può incorrere in multe fino a 3.000 euro per violazione delle norme sulla sicurezza.
❌ Gli immobili affittati senza il rispetto delle procedure di identificazione possono essere segnalati alle autorità e sottoposti a controlli.
Cosa significa per i proprietari?
Le nuove regole fiscali e amministrative sugli affitti brevi impongono ai proprietari di operare con maggiore trasparenza e di rispettare una serie di obblighi burocratici sempre più stringenti.
Questi cambiamenti stanno portando molti proprietari a rivalutare la convenienza degli affitti brevi, considerando alternative più semplici e sicure per monetizzare i loro immobili senza dover affrontare la burocrazia e i rischi connessi alle locazioni brevi.
Affitti brevi nelle principali città italiane
Il mercato degli affitti brevi in Italia varia sensibilmente da città a città, con regolamentazioni locali sempre più specifiche che impattano la gestione e la redditività degli immobili in locazione breve.
Se alcune città incentivano ancora gli affitti brevi per rispondere alla domanda turistica o professionale, altre stanno introducendo restrizioni significative per limitare la crescita incontrollata delle locazioni temporanee. Vediamo nel dettaglio la situazione nelle cinque città italiane più interessate dal fenomeno degli affitti brevi.
Roma: affitti brevi tra turismo e nuove restrizioni
Roma è una delle città italiane con la più alta concentrazione di affitti brevi, soprattutto nel centro storico, Trastevere e Prati. La domanda è trainata dal turismo internazionale, con migliaia di turisti che scelgono Airbnb e Booking per soggiornare nella Capitale.
Regolamenti locali:
- Il Comune di Roma ha intensificato i controlli sugli affitti non registrati, con multe fino a 5.000 euro per gli host abusivi.
- Molti condomini nei quartieri storici stanno introducendo regolamenti per limitare gli affitti brevi negli edifici residenziali.
- L’amministrazione sta valutando l’introduzione di un limite massimo di giorni all’anno per le locazioni brevi.
Tassazione e impatto fiscale:
- Gli affitti brevi a Roma sono soggetti alla Cedolare Secca del 21% sui redditi da locazione.
- Gli host devono obbligatoriamente registrare gli ospiti sulla piattaforma Alloggiati Web della Questura entro 48 ore.
Tendenza 2025: Le normative sempre più stringenti stanno portando alcuni proprietari a valutare affitti a medio termine o formule alternative per monetizzare il proprio immobile senza rischi burocratici.
Milano: affitti brevi tra studenti e business
A Milano, gli affitti brevi non sono solo turistici, ma vengono richiesti anche da lavoratori in trasferta, studenti e aziende che necessitano di soluzioni abitative flessibili.
Alta domanda nei quartieri strategici:
- Le zone con maggiore richiesta di affitti brevi sono Porta Nuova, Isola, Navigli e il centro storico.
- La domanda da parte di lavoratori e aziende è elevata nei quartieri di CityLife e Bicocca, dove sorgono molte sedi corporate.
- Gli studenti e specializzandi cercano soluzioni brevi vicino al Politecnico di Milano e all’Università Bocconi.
Regolamenti e obblighi per i proprietari:
- Obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per affitti brevi registrati.
- Controlli severi sui contratti turistici e piattaforme online.
- Il Comune di Milano sta valutando restrizioni sul numero massimo di giorni per gli affitti brevi nei quartieri più congestionati.
Tendenza 2025: La crescita di regolamenti più rigidi sta spingendo i proprietari a valutare soluzioni più stabili e prevedibili, come il Rental Advance, che offre liquidità immediata senza necessità di gestione attiva.
Bologna: tra studenti e affitti brevi regolamentati
Bologna è una delle città universitarie più attive d’Italia, con un mercato degli affitti brevi in crescita, ma soggetto a regolamenti rigidi nel centro storico.
Domanda trainata da studenti e lavoratori:
- Gli affitti brevi sono molto richiesti dagli studenti fuori sede, che spesso cercano soluzioni temporanee prima di stipulare contratti più lunghi.
- La domanda di affitti brevi per lavoratori è in crescita nelle aree limitrofe alla Fiera di Bologna e all’aeroporto Marconi.
Normativa e tassazione:
- Il Comune di Bologna ha imposto restrizioni nel centro storico per limitare l’impatto del turismo selvaggio sugli affitti residenziali.
- Cedolare secca obbligatoria al 21% per chi affitta con contratti di locazione breve.
- CIN obbligatorio per gli host che affittano attraverso piattaforme online.
Tendenza 2025: L’aumento delle regolamentazioni e la concorrenza con gli affitti per studenti stanno spingendo i proprietari a valutare alternative agli affitti brevi per una gestione più sostenibile.
Firenze: restrizioni in aumento per gli affitti brevi turistici
Firenze è una delle città con le restrizioni più severe sugli affitti brevi, specialmente nel centro storico, dove l’eccessiva presenza di immobili turistici sta riducendo la disponibilità di alloggi per i residenti.
Regolamenti più severi per limitare l’overtourism:
- Il Comune ha imposto limiti sul numero di giorni all’anno in cui è possibile affittare una casa su Airbnb.
- L’obbligo di registrazione per tutti gli host è stato rafforzato con sanzioni fino a 5.000 euro per chi affitta in nero.
Tassazione e gestione:
- Cedolare secca al 21%, ma solo per chi rientra nei parametri stabiliti dalla legge.
- CIN obbligatorio per tutti gli affitti brevi.
Tendenza 2025: Le restrizioni stanno portando i proprietari a valutare modelli di locazione diversi, che garantiscano guadagni più prevedibili senza essere soggetti a continui aggiornamenti normativi.
Torino: affitti brevi tra eventi e business
A Torino, gli affitti brevi sono richiesti sia per turismo che per eventi e business, specialmente in occasione di fiere e congressi.
Domanda in crescita nei quartieri centrali:
- Le aree con maggiore richiesta di affitti brevi sono San Salvario, Centro e Crocetta.
- Eventi e manifestazioni sportive generano picchi di domanda periodici.
Regolamenti e limiti sugli affitti brevi:
- Il Comune di Torino ha introdotto limitazioni sul numero massimo di giorni di affitto breve per evitare che il mercato immobiliare venga monopolizzato dalle locazioni turistiche.
- Anche a Torino è obbligatorio il CIN per gli annunci online.
Tendenza 2025: Gli affitti brevi continuano a essere una soluzione interessante, ma le nuove normative stanno spingendo molti proprietari a considerare alternative meno soggette a vincoli burocratici.
Gli affitti brevi continuano a essere una scelta attraente per molti proprietari, specialmente in città con alta domanda turistica o forte presenza di lavoratori e studenti temporanei. Tuttavia, la loro convenienza dipende da diversi fattori, tra cui la posizione dell’immobile, la capacità di gestire direttamente l’attività e le nuove regolamentazioni.
Di seguito, analizziamo i principali vantaggi degli affitti brevi rispetto alle locazioni tradizionali.
Vantaggi degli affitti brevi: convengono davvero?
1. Potenziale guadagno maggiore rispetto agli affitti tradizionali
Uno dei motivi principali per cui i proprietari scelgono gli affitti brevi è la possibilità di ottenere un reddito più alto rispetto alle locazioni tradizionali.
Perché gli affitti brevi possono rendere di più?
✅ Le tariffe giornaliere sono generalmente più alte rispetto a un affitto a lungo termine.
✅ In città turistiche, il prezzo di una notte può essere fino al doppio di una mensilità divisa per 30 giorni.
✅ La possibilità di modificare le tariffe in base alla stagionalità e alla domanda consente di massimizzare i guadagni nei periodi più richiesti.
Esempio di confronto (Milano, bilocale in zona centrale):
- Affitto tradizionale: €1.200 al mese (circa €40 al giorno).
- Affitto breve su Airbnb: €100 a notte x 20 notti di occupazione = €2.000 al mese.
Nota: Il guadagno effettivo dipende dal tasso di occupazione, dalla stagionalità e dalle commissioni delle piattaforme.
2. Maggiore flessibilità nella gestione dell’immobile
Con un affitto breve, il proprietario ha il controllo diretto sulla disponibilità dell’immobile e può scegliere quando affittarlo e quando utilizzarlo per sé o la propria famiglia.
Principali vantaggi della flessibilità:
✅ Possibilità di utilizzo personale: il proprietario può riservare l’immobile per sé in determinati periodi.
✅ Maggiore possibilità di vendere l’immobile senza vincoli: un affitto breve non blocca l’immobile con contratti di lunga durata.
✅ Adattabilità ai cambiamenti di mercato: se la domanda di affitti brevi diminuisce, si può passare facilmente a una locazione tradizionale.
Quando la flessibilità è un vantaggio?
- Se l’immobile viene utilizzato anche per soggiorni personali.
- Se si vuole avere la libertà di vendere senza attendere la scadenza di un contratto lungo.
- Se si vuole adattare la strategia in base alla domanda di mercato.
3. Quando conviene davvero optare per un affitto breve?
Sebbene gli affitti brevi offrano opportunità interessanti, non sempre sono la scelta migliore. Vediamo in quali situazioni sono più vantaggiosi:
Se l’immobile è in una zona turistica ad alta domanda:
✅ In città come Roma, Firenze, Venezia e Milano, il turismo garantisce un flusso costante di ospiti.
✅ Gli affitti brevi funzionano bene anche in zone con eventi ricorrenti (fiere, congressi, spettacoli).
Se il target è composto da lavoratori in trasferta o studenti:
✅ A Milano e Bologna, la domanda di affitti temporanei da parte di aziende e università è elevata.
✅ In questi casi, l’affitto breve offre un tasso di occupazione stabile senza dover gestire il turnover turistico.
Se il proprietario può gestire direttamente ospiti e burocrazia:
✅ Gli affitti brevi richiedono tempo per gestione del check-in, pulizie, comunicazione con gli ospiti.
✅ Se il proprietario non ha tempo, può affidarsi a un property manager, ma ciò comporta costi aggiuntivi (dal 10% al 30% del fatturato).
Gli affitti brevi possono essere una fonte di reddito interessante, ma richiedono una gestione attiva, una conoscenza delle normative locali e la capacità di adattarsi alle evoluzioni del mercato.
Costi e svantaggi degli affitti brevi nel 2025
Sebbene gli affitti brevi possano garantire un reddito più elevato rispetto alle locazioni tradizionali, è fondamentale considerare i costi operativi e gli svantaggi che ne derivano. La gestione di una locazione breve richiede tempo, impegno e conformità normativa, elementi che spesso vengono sottovalutati dai proprietari.
Di seguito, analizziamo i principali svantaggi e costi nascosti degli affitti brevi nel 2025.
1. Tassazione e obblighi fiscali sempre più stringenti
Uno dei principali aspetti da considerare è la tassazione sugli affitti brevi, che nel 2025 è diventata più rigida e controllata.
Principali obblighi fiscali per i proprietari di affitti brevi:
✅ Applicazione della Cedolare Secca al 21%, solo per chi non supera i 4 immobili locati brevemente.
✅ Obbligo di dichiarare i redditi percepiti da affitti brevi nella dichiarazione annuale.
✅ Se il numero di immobili affittati supera i 4 unità, l’attività viene considerata imprenditoriale e tassata con IVA e imposte più elevate.
✅ Introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio per tutte le locazioni brevi per garantire la tracciabilità fiscale.
✅ Obbligo di comunicare le presenze alla Questura tramite il portale Alloggiati Web.
Svantaggio: il mancato rispetto di questi obblighi può comportare sanzioni che vanno da 500€ a 5.000€ per irregolarità amministrative e fiscali.
2. Commissioni elevate per le piattaforme di prenotazione
Le piattaforme come Airbnb, Booking e Vrbo semplificano la gestione degli affitti brevi, ma hanno commissioni significative, che riducono i margini di guadagno.
Quanto costano le piattaforme di prenotazione?
✅ Airbnb trattiene circa il 15-18% del prezzo finale pagato dall’ospite.
✅ Booking applica commissioni tra il 15% e il 25%, a seconda della località e del tipo di alloggio.
✅ Vrbo addebita una tariffa fissa o una percentuale sul totale delle prenotazioni.
Svantaggio: dopo aver sottratto le commissioni, le tasse e i costi operativi, il guadagno netto è spesso inferiore a quello previsto inizialmente.
3. Costi di gestione: pulizie, manutenzione e spese extra
A differenza degli affitti a lungo termine, gli affitti brevi richiedono una gestione attiva, con costi che vanno oltre la semplice manutenzione dell’immobile.
Quali sono i costi principali per chi affitta a breve termine?
✅ Pulizie professionali: ogni ospite richiede una sanificazione dell’appartamento (costo medio tra €30 e €80 per soggiorno, a seconda della città).
✅ Forniture e utenze: il proprietario deve coprire bollette di luce, gas, internet e acqua, che incidono in modo significativo.
✅ Arredamento e manutenzione: un immobile per affitti brevi deve essere costantemente aggiornato per mantenere recensioni positive (cambio di materassi, elettrodomestici, ecc.).
✅ Servizio di gestione (Property Manager): se il proprietario non vuole gestire direttamente la casa, può affidarsi a un gestore professionale, con costi che vanno dal 10% al 30% del reddito mensile.
Svantaggio: i costi operativi possono incidere fino al 50% dei guadagni, riducendo drasticamente la redditività prevista.
4. Rischio di sfitto e guadagni incerti
A differenza di un affitto tradizionale con reddito fisso garantito, gli affitti brevi sono soggetti a forte variabilità stagionale.
Cosa può influenzare il tasso di occupazione?
✅ Stagionalità: durante i mesi di bassa stagione, la richiesta può crollare e ridurre drasticamente gli incassi.
✅ Recensioni negative: pochi feedback negativi su Airbnb o Booking possono abbassare la visibilità dell’annuncio, riducendo le prenotazioni.
✅ Eventuali restrizioni normative: sempre più città stanno imponendo limiti al numero di giorni di affitto breve, con un impatto negativo sui guadagni.
Svantaggio: non sempre è possibile garantire un’occupazione del 100% dell’immobile, rendendo il reddito imprevedibile.
5. Normative locali sempre più restrittive
Molte città italiane stanno limitando gli affitti brevi per tutelare il mercato residenziale e ridurre il sovraffollamento turistico.
Quali sono le restrizioni più comuni?
✅ Milano, Roma e Firenze hanno imposto limiti ai giorni massimi di affitto all’anno.
✅ Bologna e Torino stanno aumentando i controlli sugli affitti non registrati.
✅ L’obbligo del CIN sta rendendo più difficile la locazione breve senza burocrazia.
Svantaggio: la crescente regolamentazione potrebbe ridurre la convenienza degli affitti brevi nel lungo periodo.
Gli affitti brevi sono ancora convenienti nel 2025?
Gli affitti brevi possono essere profittevoli, ma solo se il proprietario è disposto a gestire attivamente l’immobile, rispettare le normative e sostenere i costi operativi.
Se da un lato i guadagni possono essere elevati nei periodi di alta stagione, dall’altro, i costi nascosti, le tasse e il rischio di sfitto possono rendere questa soluzione meno vantaggiosa di quanto sembri inizialmente.
Per questo motivo, sempre più proprietari stanno valutando alternative più prevedibili e meno impegnative per monetizzare il proprio immobile.
Alternative agli affitti brevi: quale soluzione
Il mercato degli affitti brevi nel 2025 sta diventando sempre più regolamentato e impegnativo per i proprietari. Oneri fiscali, costi di gestione e restrizioni normative stanno portando molti locatori a valutare alternative più sicure e prevedibili per monetizzare il proprio immobile.
Oltre agli affitti brevi, esistono diverse opzioni per chi vuole ottenere un reddito senza doversi occupare attivamente della gestione degli inquilini. Di seguito analizziamo le principali alternative e confrontiamo i loro vantaggi e svantaggi.
1. Rental Advance: incassa fino a 36 mesi di affitto subito
Il Rental Advance è una soluzione che permette ai proprietari di immobili di incassare fino a 36 mesi di affitto in un’unica soluzione, senza dover gestire inquilini, burocrazia o rischi di morosità.
Come funziona?
✅ Il proprietario cede il diritto a percepire i canoni d’affitto futuri in cambio di un pagamento immediato.
✅ Nessuna necessità di gestire l’immobile, trovare inquilini o occuparsi delle manutenzioni.
✅ Il flusso di cassa è immediato e garantito, senza rischi di insolvenza o periodi di sfitto.
Perché molti proprietari stanno scegliendo Rental Advance?
- Guadagni immediati senza incertezze: si riceve una somma anticipata senza dover attendere i pagamenti mensili.
- Zero gestione: nessun bisogno di occuparsi di prenotazioni, pulizie o contratti.
- Nessun rischio di morosità: a differenza degli affitti tradizionali, il reddito è garantito.
- Non soggetto a restrizioni sugli affitti brevi: le normative locali non limitano questa soluzione.
Con il Rental Advance, il proprietario ha la certezza del guadagno immediato, senza i problemi legati agli affitti brevi, come burocrazia, costi di manutenzione e gestione degli inquilini.
2. Locazione a medio termine (1-12 mesi)
La locazione a medio termine si rivolge a lavoratori in trasferta, studenti o expat che necessitano di un alloggio temporaneo.
Vantaggi della locazione a medio termine:
✅ Maggiore stabilità rispetto agli affitti brevi, senza dover gestire nuovi ospiti ogni settimana.
✅ Minore esposizione alle restrizioni normative sugli affitti turistici.
✅ Possibilità di applicare la Cedolare Secca al 21%, con un’imposizione fiscale più vantaggiosa.
Svantaggi della locazione a medio termine:
❌ Rischio di sfitto tra un inquilino e l’altro, specialmente nei periodi di bassa domanda.
❌ Minori guadagni rispetto agli affitti brevi nelle città turistiche.
❌ Gestione delle utenze e manutenzione a carico del proprietario.
Quando conviene?
- Se l’immobile si trova in una città con alta domanda di affitti per lavoratori e studenti (Milano, Bologna, Roma, Torino).
- Se il proprietario vuole una gestione più semplice rispetto agli affitti brevi, ma senza vincolarsi a lungo termine.
3. Property Management: delegare la gestione degli affitti brevi
Per chi vuole continuare a sfruttare gli affitti brevi ma non ha tempo per la gestione, esistono agenzie di Property Management che si occupano di tutto:
Cosa fa un Property Manager?
✅ Gestisce le prenotazioni, la comunicazione con gli ospiti e la determinazione dei prezzi.
✅ Si occupa di check-in, pulizie, manutenzione e gestione delle recensioni.
✅ Permette al proprietario di generare entrate dagli affitti brevi senza occuparsi della gestione.
Svantaggi della gestione affidata a terzi:
❌ Commissioni elevate, che possono arrivare fino al 30% del reddito mensile.
❌ Minor controllo sulla selezione degli ospiti e sulla cura dell’immobile.
❌ Alti costi fissi, che riducono la redditività rispetto alla gestione diretta.
Quando conviene?
- Se il proprietario non ha tempo per gestire gli affitti brevi, ma vuole comunque mantenere un’entrata variabile.
- Se è disposto a pagare commissioni alte per avere una gestione senza pensieri.
Tabella comparativa: quale alternativa scegliere?
| Soluzione | Guadagni immediati | Gestione zero | Rischio di morosità | Restrizioni normative | Flusso di cassa prevedibile |
|---|---|---|---|---|---|
| Rental Advance | ✅ Fino a 36 mesi di affitto subito | ✅ Nessuna gestione di inquilini | ✅ Nessun rischio | ✅ Non soggetto a restrizioni sugli affitti brevi | ✅ Si |
| Affitti a medio termine | ❌ Pagamenti mensili | ⚠️ Richiede gestione moderata | ⚠️ Possibile rischio di mancati pagamenti | ✅ Minori restrizioni rispetto agli affitti brevi | ❌ No |
| Property Management | ❌ Pagamenti mensili | ✅ Nessuna gestione diretta | ⚠️ Dipende dal tasso di occupazione | ⚠️ Soggetto a limitazioni locali sugli affitti brevi | ❌ No |
La scelta dipende dalle esigenze del proprietario:
✔️ Se desideri una fonte di reddito immediata il Rental Advance ti garantisce liquidità in un’unica soluzione.
✔️ Se preferisci mantenere un affitto breve, ma senza occuparti della gestione, il Property Management può essere una soluzione, ma con costi elevati.
✔️ Se possiedi un immobile in una città con alta domanda di affitti per lavoratori, un affitto a medio termine può essere un compromesso.
Tuttavia, se l’obiettivo è ottenere il massimo valore dall’immobile senza gestione attiva, il Rental Advance si presenta come l’opzione più efficiente e sicura nel 2025.
Gli affitti brevi sono una grande opportunità per i proprietari di immobili, ma il 2025 sta segnando un cambiamento importante nel settore. Normative più rigide, tasse più alte, aumento dei costi di gestione e restrizioni locali stanno riducendo la convenienza di questa formula di locazione.
Se fino a qualche anno fa gli affitti brevi garantivano guadagni elevati con poca burocrazia, oggi richiedono una gestione attiva e una conoscenza approfondita delle regolamentazioni in continua evoluzione. Per questo motivo, molti proprietari stanno valutando alternative più stabili e prevedibili.
Il consiglio finale
Il mercato immobiliare sta cambiando rapidamente e affidarsi a un modello più sostenibile e meno dipendente dalle regolamentazioni locali può fare la differenza.
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