Se possiedi una seconda casa o un immobile dato in locazione, l’IMU è una scadenza annuale da gestire con attenzione: conoscere importi, tempistiche e modalità di pagamento ti permette di evitare errori e possibili sanzioni. Si tratta dell’imposta comunale dovuta sul possesso degli immobili. Non è previsto il pagamento per l’abitazione principale, salvo che si tratti di immobili di lusso, mentre si applica a seconde case, immobili affitatti, negozi, uffici, terreni e aree edificabili. Si versa in due rate: l’acconto entro il 16 giugno, e il saldo entro il 16 dicembre.
Cosa trovi in questa guida:
- Cos’è l’IMU
- Chi deve pagare l’IMU e chi è esente
- Come si calcola, con un esempio reale
- Quando e come si paga
- Cosa fare in caso di ritardo o errore
- IMU sugli immobili affittati
- IMU per le aziende
Cos’è l’IMU
L’IMU (Imposta Municipale Propria) è l’imposta comunale dovuta da chi possiede un immobile, un terreno o un’area edificabile. A pagarla è il proprietario, o chi ne ha l’usufrutto. Un aspetto che genera spesso confusione è questo: l’IMU non dipende da chi abita l’immobile, ma da chi ne è titolare. Di conseguenza, se una casa viene affittata, l’imposta resta a carico del proprietario e non dell’inquilino. È un elemento importante nella gestione di un immobile a reddito.
Chi deve pagare l’IMU e chi è esente
La prima casa: di norma non si paga
Se l’immobile è la tua abitazione principale, cioè la casa in cui risiedi e vivi abitualmente, e non rientra tra quelle di lusso, l’IMU non si paga. Fanno eccezione le abitazioni di pregio, quelle nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili signorili, ville, castelli): in questi casi l’IMU è dovuta, ma con un’aliquota ridotta e una detrazione.
Seconde case, immobili sfitti e affittati: si paga
Per tutte le altre tipologie di immobili, invece, l’IMU è dovuta: seconde case, immobili sfitti o affittati, negozi, uffici, capannoni, terreni e aree edificabili. La regola pratica è semplice: se possiedi un immobile che non coincide con la tua abitazione principale, nella maggior parte dei casi sei tenuto a pagare l’IMU.
Come si calcola l’IMU
Il calcolo segue sempre quattro passaggi.
- Parti dalla rendita catastale. È il valore che il Catasto assegna a ogni immobile e lo trovi nella visura catastale, che puoi richiedere online sul sito dell’Agenzia delle Entrate o farti dare dal commercialista. Non è il prezzo di mercato della casa: è un valore fiscale, di solito molto più basso.
- Aumenta la rendita del 5%. Alla rendita si aggiunge un 5% fisso (in pratica si moltiplica per 1,05). È un passaggio previsto dalla legge, uguale per tutti.
- Moltiplica per il numero della categoria. Ogni immobile appartiene a una categoria catastale: le normali abitazioni sono in categoria A. A ciascuna categoria la legge associa un numero fisso: per le abitazioni è 160. Per uffici, negozi e capannoni il numero è diverso.
- Applica l’aliquota del tuo Comune. Il risultato è la base su cui si calcola l’imposta. Su questa si applica l’aliquota, cioè la percentuale decisa dal Comune: cambia da città a città e la trovi sul sito del tuo Comune o sul portale del Dipartimento delle Finanze.
In sintesi: rendita catastale, più 5%, per il numero della categoria, per la percentuale del Comune.
Un esempio concreto
Prendiamo una seconda casa in categoria A/2, con rendita catastale di 700 euro. Per fare i conti usiamo un’aliquota dell’1,06%:
- la rendita di 700 € aumentata del 5% diventa 735 €;
- moltiplicata per 160 dà una base di calcolo di 117.600 €;
- applicando l’1,06%, l’IMU dell’anno è 1.246,56 €;
- si versa metà a giugno (623,28 €) e metà a dicembre (623,28 €).
L’aliquota dell’esempio è indicativa: quella reale la decide il tuo Comune, quindi controllala sempre prima di pagare.
Quando si paga: acconto e saldo
L’IMU si versa in due rate:
- l’acconto entro il 16 giugno, di norma pari alla metà dell’imposta annua;
- il saldo entro il 16 dicembre, che chiude i conti sull’anno.
In alternativa puoi pagare tutto in una volta entro il 16 giugno. Se il 16 cade di sabato, domenica o in un giorno festivo, la scadenza slitta al primo giorno lavorativo successivo.
Come si paga
Si può pagare in tre modi: con il modello F24, con il bollettino postale dedicato, oppure tramite i canali pagoPA. La maggior parte dei proprietari usa l’F24, anche perché permette di compensare l’importo con eventuali crediti. Nell’F24 vanno indicati i codici tributo dell’IMU, che cambiano a seconda del tipo di immobile.
Hai pagato in ritardo o sbagliato l’importo?
Può succedere, ma è possibile rimediare attraverso il ravvedimento operoso: uno strumento che consente di regolarizzare la posizione pagando la quota mancante, insieme a interessi e sanzioni ridotte. Il principio è semplice: prima correggi l’errore, minore sarà la sanzione applicata, perché aumenta con il trascorrere del tempo. È lo stesso meccanismo previsto anche per altri adempimenti fiscali legati alla gestione di un immobile.
IMU e immobili affittati: a chi tocca
È una delle domande più frequenti tra chi mette a reddito un immobile: l’IMU la paga il proprietario, non l’inquilino. È un costo fisso del locatore, che torna ogni anno indipendentemente dal fatto che gli affitti siano stati incassati. Per le case affittate a canone concordato è prevista una riduzione del 25% dell’imposta.
IMU per le aziende e gli immobili strumentali
Anche le imprese pagano l’IMU sugli immobili che possiedono (capannoni, uffici, negozi, immobili strumentali), perché l’esenzione della prima casa qui non si applica. Tre cose da sapere:
- Per capannoni e immobili industriali il calcolo cambia. Il percorso è lo stesso (rendita più 5%, per il numero di categoria, per l’aliquota del Comune), ma gli immobili industriali sono in categoria catastale D, a cui corrisponde un numero diverso da quello delle abitazioni.
- Gli “immobili merce” hanno regole proprie. Sono gli immobili che le imprese edili costruiscono per venderli: il loro trattamento IMU è particolare ed è stato modificato più volte dalla legge di Bilancio, quindi va verificato di anno in anno.
- Per le società l’IMU è in parte deducibile. L’IMU sugli immobili strumentali si può dedurre dal reddito d’impresa in una percentuale stabilita dalla legge, anch’essa cambiata negli anni.
Domande frequenti
Chi deve pagare l’IMU?
Il proprietario dell’immobile, o chi ne ha l’usufrutto, su tutti gli immobili tranne l’abitazione principale che non sia di lusso.
Si paga l’IMU sulla prima casa?
No, se è la casa in cui vivi e non è di lusso. Le abitazioni di pregio (categorie A/1, A/8, A/9) invece la pagano.
Chi non deve pagare l’IMU?
Chi possiede soltanto la prima casa, non di lusso, in cui risiede.
Quando si paga l’IMU?
L’acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre. In alternativa, tutto entro il 16 giugno.
Come si calcola l’IMU?
Si parte dalla rendita catastale, la si aumenta del 5%, si moltiplica per il numero della categoria (160 per le abitazioni) e infine per l’aliquota del Comune.
L’IMU sulla casa affittata la paga l’inquilino?
No, la paga il proprietario. Con il canone concordato si riduce del 25%.
L’azienda paga l’IMU sui capannoni?
Sì: capannoni, uffici e immobili strumentali non hanno l’esenzione della prima casa, quindi l’IMU è dovuta (categoria catastale D, con un numero di calcolo proprio).
L’IMU è deducibile per le imprese?
Sì, l’IMU sugli immobili strumentali si può dedurre dal reddito d’impresa in una percentuale stabilita dalla legge, da verificare per l’anno in corso.
Fonti
- Normativa IMU vigente, portale Dipartimento delle Finanze.
- Agenzia delle Entrate.
